原告某業(yè)委會于2006年4月通過招標程序與被告某物業(yè)公司訂立了小區(qū)物業(yè)管理合同。合同約定:原告委托被告對小區(qū)進行管理,服務(wù)期限為3年。物業(yè)管理服務(wù)費標準為:住宅建筑面積每平方米1.05元,非住宅建筑面積每平方米2.2元。合同任何一方無正當理由提前終止合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。
在合同履行中,被告由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、墊付的水電費等問題,于2006年6月27日向原告發(fā)出告知函,以經(jīng)營出現(xiàn)虧損為由,提出退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。在雙方未就提前終止合同達成一致的情況下,被告于同年9月27日撤離該小區(qū)。原告請求判令:解除物業(yè)服務(wù)合同;被告向原告支付違約金10萬元。
被告辯稱,同意原告解除合同的訴訟請求,但認為原告違約在先,不同意支付違約金。理由是:原告始終沒有依約向被告提供物業(yè)用房;原告沒有依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,出面督促業(yè)主交納物業(yè)費;原告招標時說明的小區(qū)物業(yè)建筑面積與實際建筑面積不符,造成被告4.62萬元損失;原告招標過程中未將底商水電費繳納方式告知被告,造成被告6萬余元的損失。以上造成被告直接經(jīng)濟損失達30余萬元,致使其無法繼續(xù)履行合同,其經(jīng)履行法定程序后撤離該小區(qū)。
【裁判】
法院認為,雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同依法成立、有效,雙方應(yīng)按約定全面履行合同義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行期限為3年,但被告僅進行了5個多月的物業(yè)管理服務(wù)即撤場,應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)雙方均同意解除合同,法院照準。被告提出的物業(yè)用房問題,雙方已協(xié)商搭建了物業(yè)用房,被告也已實際使用。原告當庭表示愿意支付被告墊付的搭建物業(yè)用房的費用28539元,法院準許。此外,雙方在合同中并未約定物業(yè)管理服務(wù)的具體面積,也未約定被告墊付水、電費的問題,原告不存在瑕疵締約和先期違約的行為。據(jù)此,法院判決:解除雙方簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同;被告向原告支付違約金10萬元,扣除被告墊付的搭建物業(yè)用房費用28539元,被告實際向原告支付71416元。
【評析】
一、物業(yè)服務(wù)合同當事人雙方對合同應(yīng)當享有任意解除權(quán)
一般認為,物業(yè)服務(wù)合同具備委托合同的特征,由業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其物業(yè)小區(qū)進行服務(wù)與管理。物業(yè)服務(wù)合同又是一種綜合性的委托合同,其中涉及的委托事務(wù)不僅僅是某一項而是多項,如小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、治安、公共設(shè)施的運行及維護等事項。在這種綜合性的委托合同中,包括承攬、保管、服務(wù)等多種性質(zhì)的委托關(guān)系。
按照合同法第四百一十條的規(guī)定,委托合同的當事人雙方均享有任意解除權(quán),可以任意終止合同。當然,因解除合同給對方造成損失的,除不可歸責(zé)于該當事人的事由之外,應(yīng)當賠償損失。既然物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上屬于委托合同,在解除權(quán)的問題上其也應(yīng)當具備委托合同的這一特質(zhì),合同當事人雙方享有任意解除權(quán)。但是這種觀點卻受到了質(zhì)疑。不同意合同雙方享有任意解除權(quán)的理由主要是:目前我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)剛剛步入市場化階段,物業(yè)管理本身需要相對的持續(xù)性和穩(wěn)定性。筆者認為,這種觀點有失偏頗。合同解除和終止的自由是“契約自由”的應(yīng)有之義,是合同當事人的基本民事權(quán)利。同其它委托合同一樣,物業(yè)服務(wù)合同也是以當事人的相互信任為基礎(chǔ)的,而這種信任關(guān)系屬于主觀信念的范疇,具有一定程度的任意性,在法律上并不應(yīng)當加以嚴格的限制。否則,即便維持了合同關(guān)系,因業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了信任危機,同樣會帶來諸多負面問題,物業(yè)的管理與服務(wù)也難以依約履行。所以,賦予物業(yè)服務(wù)合同當事人雙方對合同的任意解除權(quán)是必要的。實踐中,不少地方法規(guī)已經(jīng)對這一問題作出了確認。如《天津市物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定:“提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,解除合同的一方應(yīng)當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告!边@實際上是承認了物業(yè)服務(wù)合同雙方的任意解除權(quán),同時明確了解除合同的有關(guān)程序問題,盡力避免給合同雙方造成不必要的損失。
本案中,物業(yè)公司正是行使了任意解除權(quán),撤離了所服務(wù)的住宅小區(qū),因其自身認為虧損嚴重,感到合同履行難以為繼而解除合同無可厚非。但是,為了維護廣大業(yè)主的利益,避免出現(xiàn)物業(yè)處于無人管理的情形,物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同、撤離小區(qū)應(yīng)當有嚴格的程序限制。如《天津市物業(yè)管理條例》即規(guī)定:提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,解除合同的一方應(yīng)當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同終止之日起十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交小區(qū)的相關(guān)資金、物品和資料;未成立業(yè)主委員會的,在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下,向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府移交。不履行這些義務(wù),給小區(qū)造成損失的應(yīng)予賠償,并可能受到行政處罰。本案被告提前3個月告知原告撤場,已經(jīng)為業(yè)委會留出了較為充裕的時間選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并就撤離問題在有關(guān)部門進行了備案,在物品及材料交接上亦無爭議,故應(yīng)當認定其撤離行為是合法的,也沒有給小區(qū)業(yè)主造成損失。因此,法院判決準許雙方解除物業(yè)服務(wù)合同是正確的。
二、物業(yè)公司應(yīng)當就合同解除條款的特別約定承擔(dān)責(zé)任
物業(yè)服務(wù)合同的解除權(quán),并不是物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任形式,而僅僅是物業(yè)服務(wù)合同不履行時的處理方式。物業(yè)公司行使合同任意解除權(quán)合法,并不意味著物業(yè)公司不需要承擔(dān)違約責(zé)任。本案被告在合同履行期尚未屆滿前,告知原告將要撤場的行為,已經(jīng)構(gòu)成明示毀約。而明示毀約當然是違約行為的一種形態(tài),在此情形下,必然要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。雖然物業(yè)公司基于委托合同而享有解除權(quán),但解除權(quán)不能豁免違約責(zé)任的承擔(dān),否則合同事先確定的履行期將變得毫無意義。這也是合同意思自治原則的具體體現(xiàn)。
根據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定,在合同有特殊約定的情況下,應(yīng)當根據(jù)約定承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。本案雙方當事人在物業(yè)服務(wù)合同中特別約定:合同任何一方無正當理由提前終止合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0萬元違約金。法院判決支持原告要求被告支付違約金的訴訟請求是合理的。此外,就一般合同而言,違約金作為違約后生效的補救方式,是獨立于履行行為之外的給付,只要當事人沒有特別約定,支付違約金的行為不能替代履行合同,當事人不得在支付違約金后而免除履行主債務(wù)的義務(wù)。但是物業(yè)服務(wù)合同因其委托合同的性質(zhì)而例外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行使任意解除權(quán)后,業(yè)委會無權(quán)要求其繼續(xù)履行合同。