隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理相關法規(guī)的出臺，開發(fā)商均在樓盤開發(fā)中引入了物業(yè)管理，同時一些以房改房為主的社區(qū)也相繼進行了物業(yè)管理，近幾年有關物業(yè)管理的糾紛迅速增加，糾紛所涉及的問題也十分復雜。雖然與物業(yè)管理有關的糾紛五花八門，但是最核心的問題還是錢的問題，一方面業(yè)主覺得物業(yè)公司服務不到位，光收錢不做事，而另一方面物業(yè)公司卻認為，物業(yè)管理也不是萬能的，物業(yè)管理、維護需要成本，而且物業(yè)管理的范圍有限，并不是所有的問題都歸物業(yè)公司解決，一些責任原本應屬于開發(fā)商，但業(yè)主并不明晰，經(jīng)常把責任轉嫁到物業(yè)身上，那么物業(yè)公司的服務范圍究竟有多大，物業(yè)管理費究竟用到了哪里，我們通過最近發(fā)生的案例來做簡要分析，以期拋磚引玉。
一、案情簡介
佛山市某小區(qū)于2008年建成，小區(qū)內(nèi)建筑都是中高層建筑，需要用電梯上下樓，小區(qū)內(nèi)某棟樓自2012年電梯損壞后一直沒維修，直到最近，業(yè)主向物業(yè)公司反映，希望物業(yè)公司可以出面修理電梯，而物業(yè)公司認為電梯損壞嚴重，需要直接更換新電梯，但費用需相關業(yè)主承擔。對此部分業(yè)主表示不滿，他們認為在買房時已經(jīng)交了3000元住宅專項維修費，而且每月也按時交了物業(yè)管理費，所以電梯更換的費用應該由物業(yè)公司承擔；而物業(yè)公司則認為，業(yè)主雖然在購房時繳納了一定的住宅專項維修資金，但是此費用僅用于對公共設施的維修和保養(yǎng)，如果只是對電梯進行維修，只要經(jīng)過三分之二的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以向房管局申請此部分資金。但如果要買部新電梯，除非業(yè)主可以提供相關證明，電梯的損壞是由物業(yè)公司的重大過錯造成的，否則此費用由業(yè)主自己承擔。
二、解析問題
本案例事實并不復雜，但涉及到物業(yè)管理糾紛中一些帶有普遍性的問題，具有一定典型性。歸納而言，上述案例涉及的兩個問題值得分析：（1）住宅專項維修資金的使用范圍包括哪些；（2）物業(yè)管理公司的責任范圍究竟有多大。
（一） 住宅專項維修資金的使用
本案中業(yè)主提到買房時已經(jīng)繳納了住宅專項維修資金，并認為更換電梯所需費用應當由該項資金支付，那么住宅專項維修資金是否應當承擔這部分費用呢，要搞清楚這個問題，首先要理解該項資金的概念，所謂住宅專項維修資金是依據(jù)有關法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項�！段飿I(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金�！绷硗�，《條例》明確了“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用�！标P于專項維修基金的使用，由建設部、財政部所發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》對此有詳細的規(guī)定，即由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。
根據(jù)以上的表述可知，專項維修資金主要是針對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，在本案中，涉及到電梯的更換，電梯是否屬于公用設施設備是本案的關鍵，根據(jù)辦法第三條規(guī)定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等�！蹦敲从纱丝磥恚娞莸母鼡Q是屬于專項資金的范圍的，本案中物業(yè)管理公司對專項維修資金的認識存在一定的偏差。
（二） 物業(yè)管理公司的責任
通過以上分析，我們知道住宅專項維修資金應當承擔小區(qū)內(nèi)電梯的更換費用，那么物業(yè)管理公司在更換電梯的過程中應當承擔怎樣的責任呢，正如本文開頭所述，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理公司存在一定的看法，認為他們服務不到位，光收錢不做事，而物業(yè)管理公司則認為業(yè)主要求太多，要弄清孰是孰非，我們還得弄清物業(yè)管理公司具體應承擔哪些權利與義務，根據(jù)建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權利和義務。
權利：1.根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法； 2.依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；3.依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；4.有權制止違反規(guī)章制度的行為；5.有權要求業(yè)委會協(xié)助管理；6.有權選聘專營公司承擔專項管理業(yè)務；7.可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
義務：1.履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；2.接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督； 3.重大的管理措施應當提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認可；4.接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。
另外，對于爭議較多的物業(yè)管理費在此也有必要做一些解釋，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用的叫物業(yè)管理費。它一般由以下一些項目構成：
(1)公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。
(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用。
(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。
(11)節(jié)日裝飾的費用。
(12)管理者酬金。
(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。
(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。
由上可知，物業(yè)管理公司主要的任務是給小區(qū)居民提供一個良好的公共社區(qū)環(huán)境，其提供服務的范圍雖然廣泛，但是畢竟有限，無法面面俱到，所以業(yè)主委員會應當充當業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，充分發(fā)揮橋梁作用，組織二者的多做溝通交流，相互理解。
三、小結與啟示
隨著社會的發(fā)展，小區(qū)的管理從過去的行政管理，到今天的物業(yè)管理，這是一種進步，但是面對市場化的浪潮，我們還應當完成從物業(yè)管理到物業(yè)服務的跨越，在完成這種跨越的同時，應當注意在這種發(fā)展中存在的問題，在物業(yè)服務市場的成長過程中，由于各種操作規(guī)范不甚明晰，一旦按照市場化運作，而又監(jiān)督不及時，就容易產(chǎn)生收費與服務的錯位；另外部分物業(yè)工作人員存在理念上的缺位，工作中仍然具有濃厚的行政色彩，把服務工作變成了管理工作，這是物業(yè)管理公司存在的問題，另一方面業(yè)主也多多少少存在消費心態(tài)不成熟的情況。部分業(yè)主交錢后變得“理直氣壯”，提出的要求若不能滿足，不管什么原因都將責任歸咎于物業(yè)，這是一種消費心態(tài)不成熟的表現(xiàn)。業(yè)主的消費心態(tài)和物業(yè)的管理心態(tài)，都需要轉變。當然還需要要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，加強業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的交流與溝通，只有通過溝通交流，才會減少誤會達成諒解，共同創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。 |
