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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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物業(yè)公司管理制度
物業(yè)使用人對交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任承擔(dān)
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/9/18 16:38:58  點(diǎn)擊:1054
原告:天津某物業(yè)管理有限公司    被告:浙江某服飾有限公司、王某
    某大廈A座20層1室的房屋系浙江一家服飾有限公司所有。房屋交付時(shí)即由王某實(shí)際居住使用。2003年2月,大廈業(yè)主會(huì)與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)委托合同》。合同約定委托管理期限為3年,到2006年1月止。物業(yè)費(fèi)每月每平方米2.5美元,按當(dāng)年1月1日中國人民銀行外匯牌價(jià)的中間價(jià)折算,且美元與人民幣折算匯率下限不低于1∶8.2,向業(yè)主或物業(yè)使用人收取人民幣。合同到期后,大廈業(yè)主委員會(huì)又與原物業(yè)公司重新簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》,合同期限為2年,到2008年9月止,費(fèi)用按住宅建筑面積每月每平方米18.06元收取。A座20層1室在2005年8月至2007年7月間一直未交納物業(yè)費(fèi),合計(jì)61043.86元。物業(yè)公司由此提起訴訟,將業(yè)主浙江某服飾有限公司及房屋實(shí)際使用人王某告上法院,請求判令二被告承擔(dān)連帶給付物業(yè)費(fèi)的責(zé)任。
    被告浙江某服飾有限公司經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴。庭審中,另一被告即房屋的實(shí)際使用人王某表示,房屋的產(chǎn)權(quán)人是浙江某服飾有限公司,自己當(dāng)時(shí)是該公司駐天津的經(jīng)理,所以公司將房屋交給他居住。在居住使用的時(shí)間里,一直是公司交納物業(yè)費(fèi),所以不同意原告的訴訟請求。
    法院經(jīng)審理認(rèn)為,原告與被告住房所在的業(yè)主會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同合法有效,原告作為物業(yè)管理企業(yè),已按約定履行了對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的義務(wù),被告接受了原告提供的管理服務(wù),應(yīng)按規(guī)定向原告交納物業(yè)費(fèi)。被告浙江某服飾有限公司在購買了大廈A座20層1室房屋后并未使用,而是交由另一被告王某使用居住。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。但二被告之間并未約定由使用人王某向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi),原告又未提供其它證據(jù)證實(shí)所拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告王某交付。所以,對原告要求二被告連帶支付所拖欠物業(yè)費(fèi)的請求,不予支持,所拖欠的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由被告浙江某服飾有限公司向原告交納。
    綜上,法院判決如下:一、本判決生效后十日內(nèi),被告浙江某服飾有限公司一次性給付原告自2005年8月1日至2007年7月31日期間的物業(yè)費(fèi)61043.86元;二、駁回原告其他訴訟請求。案件的訴訟費(fèi)用由被告浙江某服飾有限公司負(fù)擔(dān)。
    本案的爭議焦點(diǎn)主要在于,物業(yè)的實(shí)際使用人在何種情況下能夠成為交納物業(yè)費(fèi)的責(zé)任主體,以及業(yè)主與物業(yè)的實(shí)際使用人在何種情況下對交納物業(yè)費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。
    一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納主體的確定
    一般情況下,在房屋出賣并交付給業(yè)主以后,業(yè)主便成為物業(yè)服務(wù)的對象,并且,在一般的約期物業(yè)服務(wù)中,業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同的委托方,通常認(rèn)為業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人,在獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)后,應(yīng)當(dāng)向其支付對價(jià),因而業(yè)主也應(yīng)成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。除此以外,物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體還有可能是開發(fā)商或物業(yè)的實(shí)際使用人。前者的情況是,開發(fā)商在將房屋出賣之前或已經(jīng)出賣但沒有實(shí)際交付給業(yè)主,這時(shí)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。另外一種情況是,物業(yè)的實(shí)際使用人成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。非業(yè)主使用人與開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有直接關(guān)系,不是物業(yè)管理合同的委托方,同時(shí)也不是物業(yè)區(qū)域的區(qū)分所有權(quán)人,一般不參加業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)。在現(xiàn)實(shí)生活中,業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋,不一定為業(yè)主占有和使用,而是通過出租、借用等方式交由他人占有和使用。這時(shí),業(yè)主可以和實(shí)際使用人約定,由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)的使用人便成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。需要注意的是,于此情況之下,物業(yè)的使用人雖然是物業(yè)服務(wù)的接受者,但卻不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人,業(yè)主仍然是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一責(zé)任人。依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條的規(guī)定,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,但業(yè)主要負(fù)連帶交納責(zé)任。
    在本案中,從已有證據(jù)顯示,業(yè)主浙江某服飾有限公司與使用人王某沒有就交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問題進(jìn)行約定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為業(yè)主浙江某服飾有限公司仍是交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體。業(yè)主與使用人之間的約定實(shí)質(zhì)上屬于債務(wù)的轉(zhuǎn)移,沒有約定即表明業(yè)主沒有將給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)之債轉(zhuǎn)移給使用人,使用人自然無需承擔(dān)責(zé)任。法院沒有將王某確定為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任主體是正確的。
    二、債務(wù)承擔(dān)與交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)責(zé)任的承擔(dān)
    債務(wù)承擔(dān)是指將原債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)至第三人。債務(wù)承擔(dān)的主要類型包括免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)(狹義)與并存式的債務(wù)承擔(dān)(廣義)。前者是指債務(wù)人經(jīng)債權(quán)人同意,將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人,自己脫身而出;后者是指債務(wù)人本身不脫離債的關(guān)系,第三人又加入債務(wù)人行列,同原債務(wù)人一起共同承擔(dān)債務(wù),因此時(shí)又加入一個(gè)償債人,且與原債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任,于債權(quán)人十分有利,因而一般認(rèn)為不需要債權(quán)人同意,通知即可。一般所說的債務(wù)承擔(dān),系從狹義而言,即僅指免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。《合同法》第84條的規(guī)定主要是指免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)。
    對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債務(wù)承擔(dān)問題,合同法的原理與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定是有較大差別的。
    依照債務(wù)承擔(dān)之法理,如果業(yè)主與物業(yè)使用人之間約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),應(yīng)視為雙方做了債務(wù)轉(zhuǎn)移承擔(dān)的約定,此約定如果獲得物業(yè)公司的認(rèn)可,即認(rèn)為構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)。倘若出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形,物業(yè)公司直接通過起訴物業(yè)使用人的方式追討,而業(yè)主是免責(zé)的。這種情況應(yīng)當(dāng)屬于免責(zé)式債務(wù)承擔(dān)。而據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條明確規(guī)定,“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任”。依此規(guī)定,即使物業(yè)公司認(rèn)可業(yè)主與物業(yè)使用人之間的約定,出現(xiàn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形,業(yè)主不能因債務(wù)轉(zhuǎn)移承擔(dān)而脫責(zé),還要負(fù)擔(dān)連帶交納責(zé)任。這一規(guī)定具有并存式債務(wù)承擔(dān)之特性,原債務(wù)人不因債務(wù)承擔(dān)而免責(zé)!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》之所以如此規(guī)定,目的十分明確,就是維護(hù)小區(qū)正常的管理運(yùn)行秩序,避免因個(gè)別業(yè)主與實(shí)際使用人互相扯皮而拖欠物業(yè)費(fèi),致小區(qū)物業(yè)公司及其他業(yè)主利益受損。同時(shí),也拓寬了物業(yè)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的救濟(jì)渠道,賦予了物業(yè)公司在訴訟中的選擇權(quán)。在出現(xiàn)拖欠物業(yè)費(fèi)的情形下,在業(yè)主與使用人有約定的情況下,物業(yè)公司可以向業(yè)主與使用人任何一方主張權(quán)利,也可以向其中一方主張權(quán)利。
    本案的特別之處在于,業(yè)主與使用人恰好沒有就物業(yè)費(fèi)繳納問題作出約定,因此,物業(yè)公司只能向物業(yè)所有權(quán)人——業(yè)主浙江某服飾有限公司主張權(quán)利。故法院作出了由業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)給付責(zé)任的判決。當(dāng)然,業(yè)主在履行給付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)之后,可以依照法律規(guī)定向?qū)嶋H使用人進(jìn)行追償。
    (作者單位:天津市高級人民法院研究室)

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