導(dǎo)讀：
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)�！短旖蚴形飿I(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》規(guī)定：一個(gè)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
近期本律師代理一起高層住宅物業(yè)服務(wù)合同糾紛，底商大商戶(hù)ＸＸ區(qū)某房產(chǎn)公司要回物業(yè)公司代管的其專(zhuān)屬、專(zhuān)用的基礎(chǔ)配套設(shè)施，拒絕再次與物業(yè)公司單獨(dú)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并拒絕執(zhí)行物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)合同，自聘物業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)多次與房產(chǎn)公司交涉未果后，一年來(lái)共拖欠物業(yè)費(fèi)50余萬(wàn)元，并對(duì)先前房產(chǎn)公司派駐現(xiàn)場(chǎng)人員與物業(yè)公司簽訂的特約服務(wù)協(xié)議拒不認(rèn)可，物業(yè)公司委托本律師向法院提起訴訟，本律師依據(jù)《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行了有力的闡述，被告房產(chǎn)公司雖以雙方之間沒(méi)有合同，所有底商主要通道都面對(duì)公路，不在小區(qū)通行，物業(yè)公司沒(méi)給提供物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行了辯解，但律師指出，物業(yè)公司給小區(qū)提供的服務(wù)是公共服務(wù)，不是商業(yè)物業(yè)服務(wù)，因底商用電，上、下水，消防等主干管道與居民共用，所以底商無(wú)權(quán)拒絕原告物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，原、被告之間有協(xié)議時(shí)按協(xié)議執(zhí)行，無(wú)協(xié)議時(shí)執(zhí)行業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同。
該案一審、二審原告勝訴，后經(jīng)法院執(zhí)行。第二年，被告又拒不支付物業(yè)費(fèi)，原告再次起訴，后被告反訴，要求原告重新接收其專(zhuān)屬、專(zhuān)用的基礎(chǔ)設(shè)施，原告指出，歷史上代管的被告設(shè)施屬無(wú)償管理，既然被告已經(jīng)重新接收，如再委托原告管理，應(yīng)另行簽署商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議，后經(jīng)一、二審庭審，原告再次勝訴。期間，原告還打贏了與被告特約服務(wù)費(fèi)的官司�，F(xiàn)所有判決都執(zhí)行完畢。目前，原、被告和諧相處，本律師依法為物業(yè)公司贏得了最大的利益。
為便于了解案件的有關(guān)情況，特附部分訴訟材料：
民事起訴書(shū)
原告：天津市XX物業(yè)管理有限公司
法定代表人：XXX，職務(wù)：總經(jīng)理
地址：ＸＸ區(qū)ＸＸ道與二號(hào)路交口，電話(huà)：XXX。
被告：天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
法定代表人：ＸＸ，職務(wù)：總經(jīng)理
地址：ＸＸＸ西區(qū)１０號(hào)樓4-5層，電話(huà)：ＸＸＸ。
訴訟請(qǐng)求：
1、判令被告支付所欠物業(yè)費(fèi)434665.46元；
2、判令被告支付違約金49776元；
3、案件受理費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)和理由：
自2005年1月1日原告天津市ＸＸ物業(yè)管理有限公司為被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所有的位于XX區(qū)XX道與二號(hào)路交口的XX大廈底商提供物業(yè)服務(wù)至今，上述被告自2010年6月1日起拖欠物業(yè)費(fèi)434665.46元，雖經(jīng)原告與有關(guān)職能部門(mén)多次催繳，被告拒不繳納，為維護(hù)原告合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)民訴法》等法律法規(guī)規(guī)定，特將本案訴至貴院，請(qǐng)依法判如所請(qǐng)。
此 致
XX區(qū)人民法院
具狀人：天津市ＸＸ物業(yè)管理有限公司
2010年Ｘ月Ｘ日
代 理 詞
審判長(zhǎng)、審判員：
我接受原告XX物業(yè)管理有限公司的委托，擔(dān)任特別授權(quán)訴訟代理人，出庭參加訴訟活動(dòng)�，F(xiàn)就本案爭(zhēng)議事實(shí)，發(fā)表如下代理意見(jiàn)：
原告ＸＸ物業(yè)管理有限公司與XX大廈小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)政府主管部門(mén)備案，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)。多年來(lái)本物業(yè)公司秉承為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的精神，克服資金少的困難，在物業(yè)服務(wù)中精益求精，受到廣大業(yè)主的高度肯定，幾年來(lái)多次被政府主管部門(mén)評(píng)為優(yōu)秀物業(yè)單位，被告天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也從未對(duì)XX物業(yè)管理有限公司提出任何不滿(mǎn)意見(jiàn)。
自2010年6月1日起被告以自己管理底商物業(yè)為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用，至XX年XX月底欠物業(yè)費(fèi)434665.46元，違約金49776元，以上兩項(xiàng)合計(jì)484441.46元，被告此舉對(duì)原告生存和小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)致命打擊，現(xiàn)原告借款為物業(yè)公司員工發(fā)放工資和維持小區(qū)的日常管理和正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
�。兀卮髲B小區(qū)系高層住宅，一至五層為底商，五層以上為居民，批準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)合同顯示，該物業(yè)類(lèi)型為高層住宅，其中住宅3.12萬(wàn)平方米，商業(yè)2.32萬(wàn)平方米，配套公建0.63萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采取包干制的形式收取，即高層住宅居民0.40元／月.平方米，商業(yè)2元／月.平方米，住宅辦公用1.80月.平方米，配備電梯、消防、二次供水等機(jī)電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、管理費(fèi)用按建筑面積每月每平方米0.40元標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主交納。
ＸＸ大廈小區(qū)水電、下水、消防等設(shè)施共用、綠化管理、日常通行、底商施工、安全保衛(wèi)、防火等均為一體；物業(yè)服務(wù)無(wú)法分開(kāi)，小區(qū)不可分，服務(wù)不可分，客觀(guān)情況只能由一個(gè)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)提供服務(wù)，這也是法律規(guī)定的。無(wú)論被告如何思考這些問(wèn)題，物業(yè)提供的服務(wù)是對(duì)整個(gè)大廈的。雖然被告拒交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)一直也沒(méi)有停止過(guò)。該公司不能以不需要服務(wù)、不接受服務(wù)、以及并非合同當(dāng)事人，自己管理物業(yè)為由拒繳物業(yè)費(fèi)。
《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分管理辦法》規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)�！�
“新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域�！�
《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定一個(gè)小區(qū)只能有一個(gè)業(yè)委會(huì)，一個(gè)小區(qū)只能有一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)委會(huì)的決定對(duì)業(yè)主有效。被告作為小區(qū)最大的業(yè)主也不應(yīng)享有例外特權(quán)。被告作為ＸＸ大廈的一員，理應(yīng)受小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同的約束。被告作為XX區(qū)的國(guó)有企業(yè)，更應(yīng)帶頭遵守國(guó)家法律，遺憾的是，雖經(jīng)原告多次去函、去人商討，被告置之不理，有關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)也未能奏效。無(wú)奈，原告只有訴諸法律，期盼法院在厘清事實(shí)基礎(chǔ)上，支持原告的主張，判令被告支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)的違約金，并支付訴訟費(fèi)用，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。
致禮
原告訴訟代理人：田金龍
日期：
關(guān)于ＸＸ物業(yè)管理有限公司和XX大廈小區(qū)業(yè)委會(huì)合法的依據(jù)
審判員：
�。兀卮髲B小區(qū)系高層住宅，一至五層為底商，五層以上為居民，批準(zhǔn)備案的物業(yè)服務(wù)合同顯示，該物業(yè)類(lèi)型為高層住宅，其中住宅3.12萬(wàn)平方米，商業(yè)2.32萬(wàn)平方米，配套公建0.63萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)采取包干制的形式收取，即高層住宅居民0.40元／月.平方米，商業(yè)2元／月.平方米，住宅辦公用1.80元／月.平方米，配備電梯、消防、二次供水等機(jī)電設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、管理費(fèi)用按建筑面積每月每平方米0.40元標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主交納。
根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 根據(jù)此規(guī)定，ＸＸ大廈小區(qū)住宅占3.12萬(wàn)平方米，商業(yè)占2.32萬(wàn)平方米，底商業(yè)主只有一個(gè)，居民業(yè)主占絕大多數(shù)，事實(shí)表明居民占建筑物總面積過(guò)半數(shù)，居民業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)，完全符合“雙過(guò)半”的要求，物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)委會(huì)完全合法。被告天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)不合法是完全沒(méi)有法律依據(jù)的。
附《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：
第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
�。└慕ā⒅亟ńㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施；
�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
XX物業(yè)管理有限公司
日期：
底商與大廈居民共用區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備的情況
多年來(lái)ＸＸ物業(yè)公司始終按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)底商和居民的共用區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，其內(nèi)容（明細(xì)）如下：
一、大廈共用區(qū)域和配套用房：
�。�1）、小區(qū)院內(nèi)面積：2600平米，有綠地、樹(shù)木、花壇、兒童娛樂(lè)區(qū)、健身休閑區(qū)、人行及車(chē)輛通道、東西兩大門(mén)、保安門(mén)衛(wèi)室兩處、底商辦公室及套內(nèi)各業(yè)態(tài)通往院內(nèi)5處24小時(shí)安全出入口、小區(qū)臨時(shí)存車(chē)處、垃圾站、底商貨物出入?yún)^(qū)及通道等。
�。�2）、首層：1號(hào)樓警務(wù)室、電梯管理室。
2號(hào)樓物業(yè)接待室、電梯管理室、物資庫(kù)。
消防控制室、業(yè)主會(huì)辦公室、電話(huà)間、維修室。
�。�3）、大廈-1層：1、機(jī)動(dòng)及非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)。
2、大廈送變電站。
3、供水泵房
4、消防泵房
5、消防排煙機(jī)房?jī)商?/span>
6、消防電梯間3處
7、大廈排水池3處
8、晝夜專(zhuān)業(yè)值班室4處。
二、大廈共用設(shè)備設(shè)施：
（1）、供電系統(tǒng)、1、黑號(hào)站11臺(tái)控制柜由物業(yè)公司管
2、黑、紅號(hào)站輸送電用的電纜橋架及線(xiàn)路（干線(xiàn)）1100米和路經(jīng)的288個(gè)管道井由物業(yè)公司管理。
3、紅號(hào)站內(nèi)的8臺(tái)高壓柜、兩臺(tái)變壓器、11臺(tái)低壓柜及1—5層內(nèi)的11個(gè)配電間均屬底商套內(nèi)為其自己服務(wù)的，應(yīng)由自己管理的套內(nèi)設(shè)備、已由底商收回自行管理。
�。�2）、供水系統(tǒng)、1、居民用水由給水泵房3臺(tái)泵完成。
2、底商用水在-1層有6個(gè)節(jié)點(diǎn)控制。
3、大廈供水干管620米均通過(guò)288個(gè)管道井輸送。
（3）、排水系統(tǒng)：1、大廈院內(nèi)西側(cè)有共用13號(hào)標(biāo)準(zhǔn)化糞池及出入管井。
2、大廈共用高能排水干管2620米。
3、小區(qū)院內(nèi)有污水井、雨水井共27個(gè)，排水干管（水泥）210米。
（4）、消防系統(tǒng)：1、院內(nèi)有由400立方消防水池供消防泵房用水干管210米。
2、住宅用消火栓114個(gè)。
3、底商套內(nèi)82個(gè)消火栓和套內(nèi)噴淋管均屬底商套內(nèi)設(shè)施應(yīng)由其自行管理，對(duì)此，底商業(yè)已收回管理。
4、大廈消防控制、消防泵房和高層消防水箱均屬小區(qū)共用部分且無(wú)法分割，始終由物業(yè)公司負(fù)責(zé)服務(wù)管理。
5、消防排煙風(fēng)道及風(fēng)機(jī)3臺(tái)套。
6、小區(qū)院內(nèi)有消防水泵接合器及消防栓兩套。
7、大廈頂層有消防排氣閥4臺(tái)套。
（5）、智能化系統(tǒng)：1、1.2號(hào)樓宇對(duì)講系統(tǒng)兩套。
2、1.2號(hào)樓內(nèi)首層及電梯監(jiān)控系統(tǒng)一套。
3、院內(nèi)及車(chē)庫(kù)、電站、機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)兩套。
4、院內(nèi)有電信井、光攬井、水表井和視頻干線(xiàn)。
上述均屬大廈居民和底商共用部分，是不可分割的也是無(wú)法分割的且是物業(yè)公司多年為小區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容。
最后，需要特別指出的是，這次底商要求自己管理的設(shè)施完全是其戶(hù)內(nèi)設(shè)施，就如同肢體的毛細(xì)血管，但其功能的發(fā)揮完全需要依靠肢體主干的供血，這主干的供血完全由物業(yè)公司提供、維護(hù)。既然此次底商提出戶(hù)內(nèi)設(shè)施由其自己管理，那物業(yè)也不好拒絕，必定是底商自己家里的事。物業(yè)對(duì)小區(qū)公共部位、公共設(shè)施提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，底商作為服務(wù)的享受者，在享受權(quán)利的同時(shí)應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)。這個(gè)義務(wù)即是按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。
關(guān)于XX物業(yè)公司為ＸＸ大廈（包括居民、底商）
提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容（明細(xì)）說(shuō)明
（兼對(duì)底商要求自己管理戶(hù)內(nèi)部分設(shè)施情況的說(shuō)明）
審判長(zhǎng)、審判員：
我ＸＸ物業(yè)公司與大廈業(yè)委會(huì)簽定了合法有效的物業(yè)服務(wù)合同，負(fù)責(zé)XX大廈小區(qū)物業(yè)服務(wù)，至今已有8年之久。
XX大廈系商住兩用建筑物；1—5層是底商，6—24層是居民，5層半是共用設(shè)備間，25層是機(jī)房，26層是水箱間，地下-1層是車(chē)庫(kù)、電站、泵房及物資庫(kù)等。底商是大廈不可分割的一部分，但底商存在自已套內(nèi)的設(shè)備設(shè)施管理問(wèn)題（套內(nèi)設(shè)施在其單位內(nèi)部，為其自己服務(wù)，不屬于小區(qū)共用設(shè)施，主要是消防設(shè)施延伸到戶(hù)內(nèi)部分。主干部分、管道、蓄水池等均由物業(yè)公司管理。按物業(yè)條例規(guī)定，內(nèi)部設(shè)施，均應(yīng)由所有者自行管理。），這次大廈底商要求自己管理的設(shè)施即為戶(hù)內(nèi)的部分消防配套設(shè)施，這部分設(shè)施在戶(hù)內(nèi)，本身就應(yīng)自己管理。需要指出的是底商沒(méi)有能力自己管理消防設(shè)施，因?yàn)橄乐鞲刹糠�、包括管道、蓄水池、給水等均由物業(yè)管理控制，消防是一個(gè)不可分割的整體。這八年來(lái)，物業(yè)公司一直對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行有效管理。這次底商提出自己管理物業(yè)，純屬是對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的無(wú)知，純屬是一個(gè)鬧劇。
關(guān)于不應(yīng)再承接《交接單》范圍物業(yè)服務(wù)的理由
尊敬的主審法官：
一、2010年5月25反訴原告給反訴被告發(fā)文通知，從6月1日起對(duì)底商配套設(shè)施進(jìn)行接收，反訴被告考慮到反訴原告要回自有設(shè)施的管理權(quán)也是反訴原告的權(quán)利，在呈報(bào)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)后反訴被告將多年來(lái)免費(fèi)為反訴原告服務(wù)、管理的反訴原告自有設(shè)施進(jìn)行了移交。原二審法院對(duì)“協(xié)商移交部分”的效力也予以了確認(rèn)。
二、根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l列》 第五章 物業(yè)使用和維護(hù)第三十三條 共用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)房屋共用部位和設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；
(二)共用設(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理；
(三)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；
(四)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；
(五)物業(yè)裝飾裝修管理；
(六)車(chē)輛行駛和停放秩序的管理、服務(wù)；
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理、服務(wù)；
(八)物業(yè)資料的管理和查詢(xún)服務(wù)。
三、根據(jù)天津XX區(qū)置業(yè)有限公司“關(guān)于XX大廈底商（1-5）配套設(shè)施設(shè)備售出的通知”“關(guān)于XX大廈配套功能用房及設(shè)施的轉(zhuǎn)交決定”及商品房銷(xiāo)售合同附件三：“商品房質(zhì)量和設(shè)備等情況”部分，完全能證實(shí)物業(yè)公司移交部分是反訴原告自有產(chǎn)權(quán)，為自己專(zhuān)屬服務(wù)的專(zhuān)有設(shè)施。
四、反訴被告為反訴原告多年來(lái)超范圍免費(fèi)服務(wù)不是基于法律規(guī)定而是基于合同約定，現(xiàn)在反訴被告基于反訴原告的要求已經(jīng)對(duì)反訴原告自有設(shè)施進(jìn)行了移交，并經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)的批準(zhǔn)，當(dāng)然反訴被告就沒(méi)有義務(wù)再對(duì)移交部分進(jìn)行服務(wù)。
五、再對(duì)反訴原告自由產(chǎn)權(quán)專(zhuān)有設(shè)施進(jìn)行服務(wù)也不符合公平、公正原則。把反訴原告部分專(zhuān)有設(shè)施寫(xiě)進(jìn)合同有歷史的原因，當(dāng)時(shí)物業(yè)剛建立，底商也沒(méi)有出租，現(xiàn)物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人就是當(dāng)時(shí)XX大廈建筑商工程部的負(fù)責(zé)人，當(dāng)時(shí)反訴原告是投資方，考慮雙方的特殊關(guān)系，當(dāng)時(shí)反訴原告的部分專(zhuān)有設(shè)施由反訴被告進(jìn)行了代管，為管理方便寫(xiě)入了合同，當(dāng)時(shí)反訴原告承諾底商出租后，大幅提高反訴被告的物業(yè)費(fèi)。但反訴原告更換領(lǐng)導(dǎo)人后，違背承諾，現(xiàn)底商已全部出租，反訴原告不但沒(méi)給反訴被告提高租金，反而要求解除合同，反訴被告只得將反訴原告要求將反訴原告自有設(shè)施進(jìn)行了移交。反訴原告現(xiàn)在自聘物業(yè)公司對(duì)其自有設(shè)施進(jìn)行服務(wù)，每平米的物業(yè)費(fèi)是兩元，后反訴被告起訴反訴原告，追索物業(yè)費(fèi)，反訴原告一審、二審敗訴后，現(xiàn)反訴原告又提出將自有設(shè)施重新交回反訴被告管理服務(wù)，顯然不符合公平公正原則。
反訴被告：
日期
二審答辯意見(jiàn)
尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：
被上訴人有以下幾點(diǎn)答辯意見(jiàn)：
一、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司XX大廈底商系XX大廈小區(qū)的業(yè)主，不是簽訂合同的適格主體，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂。
二、XX物業(yè)管理有限公司與天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的協(xié)議是在當(dāng)時(shí)XX大廈底商招商期間，在征得業(yè)委會(huì)同意及不違背物業(yè)合同的情況下，簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。
三、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司XX大廈底商作為小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)受物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)簽訂的合同約束，不應(yīng)以物業(yè)公司與自己沒(méi)有協(xié)議為抗辯理由拒繳物業(yè)費(fèi)。
四、天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以沒(méi)有接受物業(yè)服務(wù)為抗辯理由于事實(shí)不符。（詳見(jiàn)附后說(shuō)明）
五、雙方簽訂的所謂“移交協(xié)議”，是在天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有關(guān)人員強(qiáng)烈要求下，物業(yè)公司對(duì)多年來(lái)免費(fèi)超范圍服務(wù)，房產(chǎn)公司套內(nèi)自有設(shè)施的移交（移交清單第一項(xiàng)不在物業(yè)合同內(nèi)，二、三項(xiàng)在物業(yè)合同內(nèi)）。房產(chǎn)公司有權(quán)拒絕物業(yè)公司對(duì)其自有設(shè)施的服務(wù)與管理，有權(quán)通過(guò)簽訂協(xié)議要回自有設(shè)施的管理權(quán)，但無(wú)權(quán)阻止物業(yè)公司對(duì)ＸＸ大廈小區(qū)共有設(shè)施、共有區(qū)域的服務(wù)管理。物業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)共有設(shè)施、共有區(qū)域維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，既是法律賦予物業(yè)公司的義務(wù)也是權(quán)利，房產(chǎn)公司底商作為小區(qū)業(yè)主的一員，一直享受著物業(yè)有效的服務(wù)。房產(chǎn)公司不能以要回自有設(shè)施管理權(quán)為由，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用。
六、房產(chǎn)公司另聘物業(yè)公司對(duì)其自有設(shè)施進(jìn)行服務(wù)，是其自身問(wèn)題，與本案無(wú)關(guān)。
需要說(shuō)明的是對(duì)天津ＸＸ區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司ＸＸ大廈底商超范圍免費(fèi)服務(wù)是歷史遺留的產(chǎn)物。因當(dāng)時(shí)ＸＸ大廈開(kāi)發(fā)商與天津XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司存在以房（XX大廈底商）抵債問(wèn)題，加之當(dāng)時(shí)XX大廈比較混亂，經(jīng)當(dāng)時(shí)區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)由現(xiàn)物業(yè)公司克服了極大困難承接了對(duì)XX大廈進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，并捎帶對(duì)房產(chǎn)公司底商一些套內(nèi)自有設(shè)施進(jìn)行了無(wú)償管理服務(wù)。多年來(lái)物業(yè)公司克服物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收入少的現(xiàn)實(shí)困難，恪盡職守，兢兢業(yè)業(yè)，為小區(qū)提供了高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，受到了廣大業(yè)主包括房產(chǎn)公司的高度肯定，物業(yè)公司也多次受到市、區(qū)政府有關(guān)部門(mén)的表彰。在此之前，物業(yè)公司與業(yè)主房產(chǎn)公司之間也一直合作愉快。
此次，房產(chǎn)公司有關(guān)人員為一己私利，違反法律，強(qiáng)行要求終止服務(wù)，現(xiàn)在的局面完全由房產(chǎn)公司有關(guān)人員一手造成，房產(chǎn)公司理應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
天津市XX物業(yè)管理有限公司
代理人：
日期
�。兀匚飿I(yè)公司為XX大廈底商提供物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的說(shuō)明
我公司受ＸＸ大廈業(yè)委會(huì)委托，負(fù)責(zé)ＸＸ大廈小區(qū)物業(yè)服務(wù)已8年之久。底商享受物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容如下：
（1）對(duì)底商人員、車(chē)輛時(shí)刻出入小區(qū)的服務(wù)，對(duì)大廈院內(nèi)面積2600平米，包括綠地、樹(shù)木、花壇的養(yǎng)護(hù)，兒童娛樂(lè)區(qū)、健身休閑區(qū)設(shè)施日常維修保養(yǎng)、人行道及車(chē)輛通道管理維護(hù)、小區(qū)東西兩大門(mén)及保安門(mén)衛(wèi)室兩處24小時(shí)值守、底商辦公室及底商套內(nèi)各業(yè)態(tài)通往小區(qū)院內(nèi)5處24小時(shí)安全出入口、小區(qū)臨時(shí)存車(chē)處、院內(nèi)照明及環(huán)境衛(wèi)生日常清理維護(hù)、有底商垃圾清運(yùn)及底商貨物出入?yún)^(qū)及通道管理維護(hù)等服務(wù)。這些服務(wù)給底商及底商人員帶來(lái)了舒適的生產(chǎn)、生活環(huán)境和安全保障。
�。�2）對(duì)底商辦公室的服務(wù)：底商辦公室設(shè)在居民住宅樓的首層。底商辦公室24小享受物業(yè)的安全保障。樓宇對(duì)講、監(jiān)控系統(tǒng)服務(wù)、樓道衛(wèi)生的清掃、照明、居民電梯的使用、消防設(shè)施的服務(wù)等底商辦公室均予以享用。
�。�3）對(duì)底商用電服務(wù)：包括外來(lái)電源的10千伏高壓干纜242米由物業(yè)管轄的變電區(qū)經(jīng)小區(qū)院內(nèi)再入地下室紅號(hào)站，由紅號(hào)站輸出的低壓干線(xiàn)又經(jīng)物業(yè)管轄的36個(gè)管道井及1100米電纜橋架，把電送到底商各業(yè)態(tài)使用。
其中紅號(hào)站的員工上下班要途經(jīng)物業(yè)管轄的地下室通道及居民住宅安全通道。
�。�4）對(duì)底商用水服務(wù)：包括外來(lái)水源4寸干管由光榮道進(jìn)入物業(yè)管轄的小區(qū)院內(nèi)至水表井，再進(jìn)入由物業(yè)管轄的地下室至6個(gè)供水閥門(mén)，由物業(yè)控制管理把水送到底商各用戶(hù)。
�。�5）對(duì)底商排水服務(wù)：包括底商套內(nèi)各業(yè)態(tài)30多個(gè)衛(wèi)生間及360米污水管均通過(guò)物業(yè)負(fù)責(zé)管養(yǎng)的110米地下室污水管網(wǎng)分別排入小區(qū)院內(nèi)的27個(gè)污水井和雨水井內(nèi)，并集中排入小區(qū)13號(hào)標(biāo)準(zhǔn)化糞池。
�。�6）對(duì)底商消防服務(wù)：包括消防水源，一路是來(lái)自由物業(yè)管轄的小區(qū)鄰近的一個(gè)400立方蓄水池，通過(guò)290米6寸干管進(jìn)入地下室消防泵房，另一路水源是由物業(yè)管理的居民生活用水通過(guò)供水泵打入居民26層高位水箱供大廈消防共用。
底商套內(nèi)的消防噴淋管網(wǎng)2100米及82個(gè)消火栓的用水，均用物業(yè)管理的消防泵房和高位水箱的水，通過(guò)720米干管，并路經(jīng)252個(gè)管道井供給的。
小區(qū)院內(nèi)由物業(yè)管理的兩處6臺(tái)消防水泵接合器和固定消火栓也是為底商服務(wù)的。
消防控制柜進(jìn)出的弱電線(xiàn)路是通過(guò)物業(yè)管理的592米電纜橋架和288個(gè)管道井分別輸送到底商各個(gè)消防點(diǎn)的。
從以上為底商服務(wù)內(nèi)容可以看出，物業(yè)對(duì)底商的服務(wù)是全方位的。
天津市ＸＸ物業(yè)管理有限公司
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