物業(yè)公司應(yīng)按照相關(guān)的法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，在小區(qū)發(fā)生物業(yè)事故的時(shí)候，應(yīng)及時(shí)阻止嚴(yán)重后果的發(fā)生，否則物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。那么在這樣一種情況下，相鄰業(yè)主造成侵害，物業(yè)服務(wù)公司，如果及時(shí)履行了物業(yè)管理職責(zé)，排除妨礙，減少損失，就無(wú)需承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任了。但是如果物業(yè)公司怠于履行物業(yè)管理職責(zé)，侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)公司也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
以案說(shuō)法
業(yè)主郭某購(gòu)房入住小區(qū)，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。郭某上層住戶將塑料袋等物倒入排水管導(dǎo)致排水管堵塞，使郭某房衛(wèi)生間的下水道污水反灌，造成屋內(nèi)地面污水浸濕，墻體污損。事故發(fā)生以后物業(yè)服務(wù)公司對(duì)管道進(jìn)行了疏通，并且對(duì)郭某的房間進(jìn)行了清掃。
不久，業(yè)主郭某起訴至法院，稱物業(yè)服務(wù)公司管理不善，新房入住之初即發(fā)生如此惡劣的事故，給自己的財(cái)產(chǎn)和精神造成極大的損失。要求物業(yè)公司書面說(shuō)明事故原因，恢復(fù)原狀，公開道歉，并且賠償違約金等各種損失共計(jì)3萬(wàn)元。
物業(yè)公司稱自己已經(jīng)按照合同履行約定的義務(wù)，而且不是侵權(quán)行為人，請(qǐng)求法院駁回郭某的訴訟請(qǐng)求。
一審法院經(jīng)審理判決物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)將郭某的房屋恢復(fù)原狀，賠償郭某5000元的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)公司不服，以自己并非排污管道堵噻的責(zé)任人，也不存在違約行為為由上訴至中院，中院審理認(rèn)為，郭某因排水管堵塞造成的損害結(jié)果應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)行為人承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司已經(jīng)及時(shí)進(jìn)行管道疏通，并將房屋進(jìn)行清掃，履行了管理職責(zé)，并不違反合同約定，因此物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，所以二審法院判決駁回郭某的訴訟請(qǐng)求。
上述情況，如果物業(yè)公司未依約履行物業(yè)管理職責(zé)給業(yè)主造成損失，則應(yīng)當(dāng)予以賠償。郭某的損失是因?yàn)橥粏卧蠈幼舳氯潘�，造成污水返灌，其直接侵�?quán)行為人為上層住戶，而非物業(yè)公司。同時(shí)物業(yè)管理公司及時(shí)對(duì)管道進(jìn)行疏通，并將房屋進(jìn)行清掃，已經(jīng)履行物業(yè)管理合同約定的義務(wù)，不存在怠于進(jìn)行物業(yè)管理行為。
由此可見在房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生，物業(yè)事故時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知物業(yè)公司，物業(yè)公司知曉后及時(shí)采取措施排除妨礙，業(yè)主應(yīng)向相關(guān)侵權(quán)行為人要求賠償。
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