小區(qū)業(yè)主房屋失竊,物業(yè)管理公司是否需要承擔(dān)責(zé)任?物業(yè)管理服務(wù)合同是否應(yīng)該增加防盜安全等級標(biāo)準(zhǔn)?上周三,市消委會聯(lián)合市住建局、市工商局等相關(guān)政府部門代表,共同召開規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)合同、保護(hù)消費者家庭財產(chǎn)安全公開討論會。
“希望通過討論,進(jìn)一步理順住宅小區(qū)財產(chǎn)安全法律關(guān)系,規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款,提升住宅小區(qū)消費者品質(zhì)生活滿意度。”市消委會秘書長但唐勇表示,目前小區(qū)盜竊案時有發(fā)生,物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)安全負(fù)有一定責(zé)任,厘清責(zé)任范圍,督促物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任有助于營造放心消費環(huán)境,助推構(gòu)建社區(qū)共建共治共享格局。
業(yè)主
家里被盜,要求物管承擔(dān)責(zé)任
今年8月,家住佛山新城怡翠晉盛花園的劉女士發(fā)現(xiàn)自家陽臺的防盜網(wǎng)被撬彎,檢查發(fā)現(xiàn)自己的首飾盒不見了。隨后,她報警并通知了小區(qū)物管。事后清點,劉女士稱,其損失的財物總價值達(dá)14000多元。
“門禁管理松懈,誰都能進(jìn)來小區(qū),而且樓層防盜設(shè)計一點都不合理。”家里被盜,劉女士認(rèn)為小區(qū)的物業(yè)管理公司需要承擔(dān)一定責(zé)任。除了安保存在漏洞,在劉女士看來,陽臺與防火樓梯相隔太近、防盜網(wǎng)直徑太細(xì)也為盜竊提供了條件!皬臉莾(nèi)的防火樓梯窗口爬出,把防盜網(wǎng)掰彎后就可以直接進(jìn)入我家陽臺!
劉女士告訴記者,房屋裝修前,她就向小區(qū)的物業(yè)管理人員反映了這些問題,并提出想安裝更為牢固的防盜網(wǎng),但是物管以“違反裝修條例”為由拒絕了她。家里被盜后,劉女士認(rèn)為,小區(qū)物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)40%財產(chǎn)損失,共計5600元。
怡翠晉盛花園小區(qū)的物管經(jīng)理程先生表示,小區(qū)物業(yè)管理一直遵循規(guī)章制度,24小時都有安保人員保持巡邏和定時定點巡查、抽檢。對于防盜網(wǎng)的設(shè)計安裝,他稱小區(qū)內(nèi)樓宇的外觀設(shè)計是經(jīng)過國家相關(guān)部門審批后通過的,如果小區(qū)業(yè)主自行安裝不符合報批的防盜網(wǎng)將會違反相關(guān)規(guī)定,并有可能影響樓宇建筑安全!拔覀兎阑鹜ǖ郎系拇翱谝彩呛戏ê弦(guī)的,窗戶開啟的最大限度是45度。”程經(jīng)理告訴記者,在消防通道的窗口上加裝防盜網(wǎng)同樣屬于違法行為,所以小區(qū)內(nèi)的防火通道窗口都沒有加裝防盜網(wǎng)。
程經(jīng)理表示,目前公司正在努力與劉女士協(xié)商,希望她可以盡快提供財物損失鑒定憑證,以便確定賠償金額。
討論1
物管需擔(dān)責(zé),服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)
市消委會律師顧問團(tuán)律師李紹均表示,根據(jù)國務(wù)院的物業(yè)管理條例第35條,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)沒有按照服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。最高法院發(fā)布的人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋中也注明,安全保障義務(wù)人有過錯的,應(yīng)當(dāng)在能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。
“在物業(yè)管理方面,物管如果在安保管理過程中存在失誤,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任!崩罱B均指出,“承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”應(yīng)該是一個補(bǔ)充責(zé)任。至于承擔(dān)責(zé)任的比例,應(yīng)由劉女士和小區(qū)物業(yè)管理公司雙方協(xié)商解決。
萬科物業(yè)公司經(jīng)理歐漢瑩則提出,小區(qū)業(yè)主家里被盜與小區(qū)安保不到位不一定是因果關(guān)系。“如果犯罪嫌疑人是小區(qū)其他住戶或裝修人員,門禁松懈就不是導(dǎo)致盜竊的直接原因了。”根據(jù)此前處理安全保障義務(wù)案例的經(jīng)驗,歐漢瑩認(rèn)為,物業(yè)管理是否承擔(dān)責(zé)任應(yīng)該看他有無盡到安全保障義務(wù)。她指出,安全保障義務(wù)有一個原則叫做合理限度,超出合理限度就不是安全保障的義務(wù)范圍之內(nèi),屬于免責(zé)的范圍。
市住建局物業(yè)管理科代表楊志榮表示,我市物價部門針對物業(yè)服務(wù)制定有5級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),每級標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)相應(yīng)的治安管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價格,并要求在物業(yè)管理服務(wù)合同中注明!霸跇I(yè)主前期簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中,物價部門制訂的價格已經(jīng)對安保措施有一個很明確的約束和表述,比如對于巡邏、值班、配合公安部門破案、監(jiān)控日常設(shè)施的維護(hù)等!
不過,值得注意的是,物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只是對治安管理有一個概括表述,并沒有提及防盜要達(dá)到什么安全等級。楊志榮認(rèn)為,防盜安全等級由誰去界定、能達(dá)到幾級等方面暫未有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),還需要其他相關(guān)部門共同推動建立。
討論2
擔(dān)多少、賠多少,合同仍存疑
來自麗日豪庭的小區(qū)業(yè)主梁慧瑤呼吁,有關(guān)職能部門應(yīng)盡快完善物業(yè)管理合同,增加防盜安全等級,同時明確小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司的責(zé)任范圍和賠償比例。“發(fā)生被盜后,誰擔(dān)責(zé)、擔(dān)多少、賠多少,如果合同上能夠明確這些內(nèi)容,就不會互相推諉了,我們業(yè)主也更安心!
梁慧瑤的提議得到了在場不少消費者的贊成,但楊志榮認(rèn)為,防盜安全等級可以界定,責(zé)任范圍和賠償比例卻不能一概而論。“責(zé)任和賠償問題一定要具體問題具體分析,不可能通過一個合同條款把所有問題都表達(dá)清楚,這不合理也不科學(xué)!
“買房的時候,小區(qū)里一切安保設(shè)施可能都還未建成,但你已經(jīng)要簽物業(yè)管理服務(wù)合同了!笔蟹康禺a(chǎn)協(xié)會秘書長楊建華進(jìn)一步提醒,我國購房屬于預(yù)售制度,物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂發(fā)生在入住之前,同時,合同屬于格式合同,物業(yè)公司不可能為每位業(yè)主量身打造一份財產(chǎn)保障協(xié)議。
“假如兩家業(yè)主之間,在陽臺或者比較靠近的地方搭建了平臺,有可能會給盜竊人員便利,這時責(zé)任怎么劃分呢?”李紹均指出,相鄰建筑也有可能為盜竊提供便利,責(zé)任范圍界定有可能涉及鄰里關(guān)系,“定多少比例?30%?50%?都不合適!
在市政協(xié)委員敖斌看來,雖然無法在合同內(nèi)明確劃分責(zé)任,但物業(yè)管理公司可以通過不斷提升物業(yè)管理服務(wù)的水平來保障小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)安全,運用科技、大數(shù)據(jù)等更新改善物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、方式和手段。
提醒
厘清責(zé)任,
細(xì)化物管合同
在物業(yè)管理方面,有不少相關(guān)細(xì)節(jié)暫未有相應(yīng)的法律法規(guī)約束或規(guī)定,所以時有物管糾紛難厘清責(zé)任的情況發(fā)生。
那么,消費者應(yīng)該如何保護(hù)權(quán)益呢?李紹均表示,業(yè)主與物管雙方可以通過物管合同來規(guī)范,明確權(quán)責(zé)問題。他指出,業(yè)主與物業(yè)管理方只要在物管服務(wù)合同中詳細(xì)地載明雙方應(yīng)當(dāng)履行的權(quán)利義務(wù),比如物管服務(wù)的內(nèi)容、安全防范義務(wù)等內(nèi)容,一旦物業(yè)管理方違反了或沒有履行該義務(wù),業(yè)主可直接依據(jù)物管服務(wù)合同要求物業(yè)管理方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
市消委會提醒消費者,在購買商品房時,不僅要關(guān)注房價,更要關(guān)注物業(yè)管理合同。由于物業(yè)管理合同需要在購房之前簽訂,如果對合同中提到的物業(yè)管理服務(wù)不滿意,消費者可以提出修改意見或選擇其他樓盤的商品房。