【新民網(wǎng)論】本網(wǎng)昨日以微博直播《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定(修訂草案)》立法聽證會，現(xiàn)場17名聽證陳述人展開激辯，眾多網(wǎng)友也在微博上熱烈參與討論。
無論是在聽證會現(xiàn)場，還是在網(wǎng)絡(luò)上，“欠交物業(yè)費或?qū)⒂绊懛慨a(chǎn)交易”、“強制維修的程序設(shè)計是否合理”都是大家討論的焦點問題，而且意見并不統(tǒng)一。恰是這是兩個條款，揭示出兩組困擾業(yè)主的兩難問題。
“欠交物業(yè)費或?qū)⒂绊懛慨a(chǎn)交易”條款針對的是欠繳物業(yè)費頑癥。一方面上海不少小區(qū)確實出現(xiàn)了部分業(yè)主無理拒付物業(yè)費的情況，侵犯了繳費業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面，上海同樣存在著部分物業(yè)公司服務(wù)不到位和非法侵吞業(yè)主停車費、小區(qū)廣告費等收入的問題。同樣需要加以規(guī)范。
“強制維修的程序設(shè)計是否合理”同樣如此，一方面不少小區(qū)確實出現(xiàn)了漏水、外墻脫落等質(zhì)量隱患。另一方面，更存在著維修基金使用中嚴(yán)重的挪用、貪污問題。
正是業(yè)主維權(quán)中出現(xiàn)的這種多方困境，使得新物業(yè)管理規(guī)定很難用簡單的一兩條法規(guī)去調(diào)節(jié)各方利益。任何簡單化的處理方式都僅能部分解決問題，而且可能加重連帶問題的惡化程度。只有全面反映業(yè)主訴求，制定更契合的相關(guān)法規(guī)，才能盡早讓業(yè)主與物業(yè)關(guān)系、業(yè)主與業(yè)主關(guān)系回到正常軌道上來。
首先，針對部分業(yè)主無理拒付物業(yè)費的情況，新物業(yè)管理條例不能簡單以“欠交物業(yè)費將影響房產(chǎn)交易”這樣的條款來強化物業(yè)方的反制能力，而應(yīng)首先規(guī)定小區(qū)業(yè)主公約必須包含“業(yè)主不得無故欠繳業(yè)主大會聘用的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)費”這條規(guī)范，并規(guī)定違反相應(yīng)公約須承擔(dān)的違約責(zé)任。其次也應(yīng)及時出臺相關(guān)規(guī)定，對確由業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，無理由欠繳物業(yè)費達到多大比例時，業(yè)主委員會有權(quán)代表全體繳費業(yè)主參與物管企業(yè)提起的訴訟，要求拖欠物業(yè)費的業(yè)主盡到履行合同的義務(wù)。此外，人大也應(yīng)及時監(jiān)督司法部門對相關(guān)物業(yè)費糾紛的判案公正性和案件執(zhí)行情況，以恢復(fù)繳費業(yè)主信心。
其次，針對物業(yè)服務(wù)不到位、物業(yè)非法侵吞業(yè)主收益現(xiàn)象，新物業(yè)管理條例也應(yīng)及早出臺對治條例。如規(guī)定哪些行為屬于物業(yè)服務(wù)缺陷，小區(qū)業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費乃至終止物業(yè)合同。小區(qū)業(yè)主共有地面停車費征收、廣告牌安裝應(yīng)由業(yè)委會決定，收費額應(yīng)向全體業(yè)主定期公開等。
在針對小區(qū)住房漏水、外墻脫落等問題時同樣不應(yīng)簡單采用“強制維修”。而是應(yīng)及早出臺“強制保修”條款。今天不少小區(qū)出現(xiàn)的房屋漏水、外墻脫落等質(zhì)量問題絕大多數(shù)都是開發(fā)商和建筑商未在房屋合理使用年限提供應(yīng)盡保修責(zé)任造成的�！吨腥A人民共和國建筑法》早已規(guī)定，“保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。”在上海房價高漲，但每平方米造價至今仍徘徊在3000元線的情況下，地方立法就更應(yīng)首先強化開發(fā)商的保修責(zé)任，如規(guī)定開發(fā)商必須有在本地的常年保修機構(gòu)，遇到緊急維修情況時必須及時提供24小時內(nèi)的搶修服務(wù)。并制定全國最長的住房保修期限，并及早規(guī)定未盡保修責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)取消其繼續(xù)在本地售房、及參與土地招拍掛資格的條款，盡快扭轉(zhuǎn)住房質(zhì)量問題頻現(xiàn)、開發(fā)商卻拿錢走人的不正常局面。而不是用有限的維修基金掩蓋制度漏洞。
對于開發(fā)商保修責(zé)任之外的維修費用確須由維修基金承擔(dān)的，對維修基金使用也應(yīng)及時出臺便利使用和強化監(jiān)督的條款，一方面切分小區(qū)業(yè)主共同維修區(qū)域和單幢業(yè)主維修區(qū)域的不同維修基金份額，讓一些屬于單幢居民決策范圍內(nèi)的維修事項不必交全體業(yè)主討論。另一方面賦予全體業(yè)主更多監(jiān)督維修費用使用的權(quán)力。如要求提前公開維修項目啟動原因及預(yù)算，公開招投標(biāo)，第三方審計等。
住房市場化改革后，業(yè)主物權(quán)正面臨許多新問題的挑戰(zhàn)，需要法律及時提供更契合的規(guī)范去保護，上海有著優(yōu)良的法治文化傳統(tǒng)，市民們期待，新物業(yè)管理條例不僅僅是一份新的紙上法規(guī)，而是為各方所接受的，真正將業(yè)主與物業(yè)服務(wù)者、業(yè)主與業(yè)主間關(guān)系調(diào)節(jié)到和諧關(guān)系的一部法規(guī)。成為這座城市法治創(chuàng)新的新成果和海派生活方式的新注腳。
