石家莊市某小區(qū)騰躍園1號(hào)和7號(hào)兩幢樓，坐落在小區(qū)的最里面。業(yè)主買房時(shí)，從發(fā)展商出示的小區(qū)規(guī)劃圖上看到，樓體北側(cè)緊貼交通便道，便道外是5米寬的綠化帶，綠化帶外還有混凝土主干路�？傻鹊浇环咳胱�，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)樓體北側(cè)距樓體僅2.8米竟橫著一堵圍墻，圍墻與樓體中間道路狹窄，稍微大一點(diǎn)的車就進(jìn)不來(lái)，而且沒(méi)有排水設(shè)施，雨天勢(shì)必積水。
本來(lái)早在心里描摹出自己美好家園的業(yè)主大失所望，紛紛向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢。屬于發(fā)展商子公司的物業(yè)管理公司解釋，此墻乃為了便于小區(qū)后期開(kāi)發(fā)所設(shè)立的臨時(shí)圍護(hù)，并承諾一年內(nèi)予以拆除(友誼的基礎(chǔ)是相互信任，信任的前提是說(shuō)話算數(shù)，所以古人特別強(qiáng)調(diào)“有諾必踐，一言九鼎”)。得到明確答復(fù)后，業(yè)主心里有了底數(shù)，盡管還要忍受一年“委屈”，但畢竟解決有望，也就寬宏大量地辦理了交房入住手續(xù)。
一年過(guò)去，“臨時(shí)圍護(hù)”安然未動(dòng)，業(yè)主有些沉不住氣了，開(kāi)始三番五次找物業(yè)管理公司交涉。“已經(jīng)著手考慮拆建方案”，“正在與有關(guān)方面協(xié)調(diào)”，“現(xiàn)在氣候不適合安排施工”，“和馬上進(jìn)行的后期開(kāi)發(fā)一并籌劃”……不盡相同的理由一次次平撫了業(yè)主的怨氣。你來(lái)我往，拉鋸3年，圍墻仍舊沒(méi)有任何拆除的跡象。
不久前，物業(yè)管理公司又有了新說(shuō)法：圍墻將來(lái)肯定會(huì)拆除，但具體時(shí)間不好說(shuō)(一個(gè)“將來(lái)”，多了點(diǎn)油滑，少了點(diǎn)真誠(chéng)，充滿了令人琢磨不定的推拖味道，我們與業(yè)主交往和溝通，應(yīng)當(dāng)盡量不用這種無(wú)論自己怎么做都有理的“外交辭令”，否則很容易引起對(duì)方的反感)，因?yàn)閲鷫υ跇I(yè)主入住前就存在，購(gòu)房協(xié)議并沒(méi)有明確拆除時(shí)間，現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)也不清楚前任如何承諾。這下惹惱了業(yè)主，引起了他們不滿情緒的總爆發(fā)。當(dāng)物業(yè)管理公司再次收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，相當(dāng)一部分業(yè)主以拒絕交費(fèi)的方式表示抗議。
對(duì)于敢“犯上做亂”的業(yè)主，物業(yè)管理公司不甘示弱，馬上以拉閘斷電還以顏色。業(yè)主一看火冒三丈，隨即自行找來(lái)電工，撬開(kāi)樓道內(nèi)的電表箱，自己給自己恢復(fù)供電。物業(yè)管理公司感到栽了面子，又開(kāi)始醞釀新的對(duì)策……
[點(diǎn)評(píng)] 業(yè)主與物業(yè)公司雙方均表現(xiàn)出同一種思路：通過(guò)各自的行為迫使對(duì)方讓步，進(jìn)而加快問(wèn)題的解決。而事實(shí)上這種自以為最有效的做法，結(jié)果是業(yè)主的要求未能滿足，物業(yè)公司的費(fèi)用無(wú)法收取，雙方的矛盾反而越來(lái)越激化。問(wèn)題的解決，最終還是需要“有話好好說(shuō)”，以冷靜的態(tài)度與坦誠(chéng)的溝通來(lái)取得共識(shí)，過(guò)激的做法只能適得其反。
[案例85] 業(yè)主看房一腳踏空 物業(yè)公司成了被告
〖案例描述〗 吳女士在某小區(qū)買了一套商品房，因室內(nèi)沒(méi)樓梯，房產(chǎn)商在房?jī)?nèi)天花板留了一個(gè)安裝樓梯的洞口，用薄板釘死。幾天后，吳某在侄女陪同下看新房子，按此路線走入閣樓時(shí)，薄板脫落，人重重地摔倒在地。物業(yè)人員陪同送吳某到醫(yī)院，經(jīng)診斷為腰椎第二節(jié)壓縮性骨折。
〖處理過(guò)程〗 事情發(fā)生后，吳某將房產(chǎn)商和物業(yè)公司告上法院，要求兩被告賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、傷殘費(fèi)等5.5萬(wàn)余元，以及精神損害費(fèi)5000元。
房產(chǎn)商認(rèn)為他們已將房屋交付房主，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任已轉(zhuǎn)移，房主驗(yàn)收時(shí)也未提出房屋質(zhì)量問(wèn)題，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司則認(rèn)為，他們沒(méi)陪同房主上閣樓驗(yàn)房，閣樓預(yù)留的消防門系用板材封閉，洞口不是物業(yè)人員砸開(kāi)的；同時(shí)閣樓不收管理費(fèi)、不屬其管理范圍，對(duì)吳某如何受傷也不清楚，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，吳某在室內(nèi)閣樓洞口墜樓摔傷予以采信，閣樓外墻系物業(yè)人員砸開(kāi)因證據(jù)不足不予采信。同時(shí)，物業(yè)沒(méi)有收閣樓的管理費(fèi)，對(duì)閣樓內(nèi)存在隱患不知情，也沒(méi)有違法行為，所以物業(yè)不該承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，盡管對(duì)房屋采取了防護(hù)措施，但仍存在安全隱患。于是作出一審判決，判令房產(chǎn)商賠償吳女士醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等共1.035萬(wàn)元，精神撫慰金1000元。駁回吳女士對(duì)物業(yè)的訴訟請(qǐng)求。
〖案例點(diǎn)評(píng)〗 無(wú)論房產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移，物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)對(duì)存在安全隱患予以處理或告知業(yè)主。
