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物業(yè)公司
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>> 物業(yè)公司管理制度
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物業(yè)公司管理制度
物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛怎么辦
作者:昭通弘彩物業(yè)  來(lái)源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/9/10 11:23:22  點(diǎn)擊:1518

石家莊市某小區(qū)騰躍園1號(hào)和7號(hào)兩幢樓,坐落在小區(qū)的最里面。業(yè)主買房時(shí),從發(fā)展商出示的小區(qū)規(guī)劃圖上看到,樓體北側(cè)緊貼交通便道,便道外是5寬的綠化帶,綠化帶外還有混凝土主干路?傻鹊浇环咳胱,業(yè)主們發(fā)現(xiàn)樓體北側(cè)距樓體僅2.8竟橫著一堵圍墻,圍墻與樓體中間道路狹窄,稍微大一點(diǎn)的車就進(jìn)不來(lái),而且沒(méi)有排水設(shè)施,雨天勢(shì)必積水。

本來(lái)早在心里描摹出自己美好家園的業(yè)主大失所望,紛紛向發(fā)展商和物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢。屬于發(fā)展商子公司的物業(yè)管理公司解釋,此墻乃為了便于小區(qū)后期開(kāi)發(fā)所設(shè)立的臨時(shí)圍護(hù),并承諾一年內(nèi)予以拆除(友誼的基礎(chǔ)是相互信任,信任的前提是說(shuō)話算數(shù),所以古人特別強(qiáng)調(diào)“有諾必踐,一言九鼎”)。得到明確答復(fù)后,業(yè)主心里有了底數(shù),盡管還要忍受一年“委屈”,但畢竟解決有望,也就寬宏大量地辦理了交房入住手續(xù)。

一年過(guò)去,“臨時(shí)圍護(hù)”安然未動(dòng),業(yè)主有些沉不住氣了,開(kāi)始三番五次找物業(yè)管理公司交涉。“已經(jīng)著手考慮拆建方案”,“正在與有關(guān)方面協(xié)調(diào)”,“現(xiàn)在氣候不適合安排施工”,“和馬上進(jìn)行的后期開(kāi)發(fā)一并籌劃”……不盡相同的理由一次次平撫了業(yè)主的怨氣。你來(lái)我往,拉鋸3年,圍墻仍舊沒(méi)有任何拆除的跡象。

不久前,物業(yè)管理公司又有了新說(shuō)法:圍墻將來(lái)肯定會(huì)拆除,但具體時(shí)間不好說(shuō)(一個(gè)“將來(lái)”,多了點(diǎn)油滑,少了點(diǎn)真誠(chéng),充滿了令人琢磨不定的推拖味道,我們與業(yè)主交往和溝通,應(yīng)當(dāng)盡量不用這種無(wú)論自己怎么做都有理的“外交辭令”,否則很容易引起對(duì)方的反感),因?yàn)閲鷫υ跇I(yè)主入住前就存在,購(gòu)房協(xié)議并沒(méi)有明確拆除時(shí)間,現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)也不清楚前任如何承諾。這下惹惱了業(yè)主,引起了他們不滿情緒的總爆發(fā)。當(dāng)物業(yè)管理公司再次收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí),相當(dāng)一部分業(yè)主以拒絕交費(fèi)的方式表示抗議。

對(duì)于敢“犯上做亂”的業(yè)主,物業(yè)管理公司不甘示弱,馬上以拉閘斷電還以顏色。業(yè)主一看火冒三丈,隨即自行找來(lái)電工,撬開(kāi)樓道內(nèi)的電表箱,自己給自己恢復(fù)供電。物業(yè)管理公司感到栽了面子,又開(kāi)始醞釀新的對(duì)策……

[點(diǎn)評(píng)] 業(yè)主與物業(yè)公司雙方均表現(xiàn)出同一種思路:通過(guò)各自的行為迫使對(duì)方讓步,進(jìn)而加快問(wèn)題的解決。而事實(shí)上這種自以為最有效的做法,結(jié)果是業(yè)主的要求未能滿足,物業(yè)公司的費(fèi)用無(wú)法收取,雙方的矛盾反而越來(lái)越激化。問(wèn)題的解決,最終還是需要“有話好好說(shuō)”,以冷靜的態(tài)度與坦誠(chéng)的溝通來(lái)取得共識(shí),過(guò)激的做法只能適得其反。

[案例85] 業(yè)主看房一腳踏空 物業(yè)公司成了被告

〖案例描述〗  女士在某小區(qū)買了一套商品房,因室內(nèi)沒(méi)樓梯,房產(chǎn)商在房?jī)?nèi)天花板留了一個(gè)安裝樓梯的洞口,用薄板釘死。幾天后,吳某在侄女陪同下看新房子,按此路線走入閣樓時(shí),薄板脫落,人重重地摔倒在地。物業(yè)人員陪同送吳某到醫(yī)院,經(jīng)診斷為腰椎第二節(jié)壓縮性骨折。

〖處理過(guò)程〗 事情發(fā)生后,吳某將房產(chǎn)商和物業(yè)公司告上法院,要求兩被告賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、傷殘費(fèi)等5.5萬(wàn)余元,以及精神損害費(fèi)5000元。

房產(chǎn)商認(rèn)為他們已將房屋交付房主,風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任已轉(zhuǎn)移,房主驗(yàn)收時(shí)也未提出房屋質(zhì)量問(wèn)題,不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司則認(rèn)為,他們沒(méi)陪同房主上閣樓驗(yàn)房,閣樓預(yù)留的消防門系用板材封閉,洞口不是物業(yè)人員砸開(kāi)的;同時(shí)閣樓不收管理費(fèi)、不屬其管理范圍,對(duì)吳某如何受傷也不清楚,不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院審理后認(rèn)為,吳某在室內(nèi)閣樓洞口墜樓摔傷予以采信,閣樓外墻系物業(yè)人員砸開(kāi)因證據(jù)不足不予采信。同時(shí),物業(yè)沒(méi)有收閣樓的管理費(fèi),對(duì)閣樓內(nèi)存在隱患不知情,也沒(méi)有違法行為,所以物業(yè)不該承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō),盡管對(duì)房屋采取了防護(hù)措施,但仍存在安全隱患。于是作出一審判決,判令房產(chǎn)商賠償吳女士醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等共1.035萬(wàn)元,精神撫慰金1000元。駁回吳女士對(duì)物業(yè)的訴訟請(qǐng)求。

〖案例點(diǎn)評(píng)〗 無(wú)論房產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移,物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)對(duì)存在安全隱患予以處理或告知業(yè)主。


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