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房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋
作者:昭通弘彩物業(yè)  來源:本站  發(fā)表時(shí)間:2018/9/10 9:34:12  點(diǎn)擊:1881
李某在某市有四間房。當(dāng)其外遷時(shí),便將產(chǎn)權(quán)證書和房屋一起交其堂叔張某代管,并告知他說幾年后還回來,不要賣房。幾年后,張某見房屋價(jià)格日趨上漲,便自作主張,將房屋賣給了王某,雙方簽訂了協(xié)議,并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。隨后,王某將房屋租與趙某經(jīng)營餐廳。李某聽說后,趕回某市訴至法院,要求王恢復(fù)原狀,返還房屋。  
法院審理如下:  
  1 張與王之間的買賣協(xié)議無效;  
  2 王與趙之間的租賃協(xié)議無效;  
  3 趙于判決生效后10日內(nèi)將房屋交給李某;  
  4、 張某賠償趙某財(cái)產(chǎn)損失。  
案例評(píng)析:  
  1、張某超越代理權(quán)而與王某訂立房屋買賣合同,未經(jīng)房主追認(rèn),該合同無效。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人,并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利!冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第23條規(guī)定:代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。張某的行為明顯以超越代理權(quán)。  
  《民法通則》第66條規(guī)定:沒有代理權(quán),超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為,只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn),被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為,由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。因此,該買賣協(xié)議無效。  
  2、王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無效!睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定:無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力。因此,王盡管與張達(dá)成買賣協(xié)議,并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更,但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時(shí),因此,他沒有對(duì)房屋的所有權(quán),沒有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的,至于趙的損失,則按法律追究張的責(zé)任。  
  3、張超越代理權(quán)代為出賣房屋,未得李追認(rèn),應(yīng)承擔(dān)因此造成的責(zé)任。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的。趙誤租了張出賣給王的港務(wù),并投資進(jìn)行裝修,該買賣合同的無效和租賃合同的無效。迫使他不得不騰退房屋,停止?fàn)I業(yè),其裝修房屋的損失以及停止?fàn)I業(yè)的損失都應(yīng)有張負(fù)責(zé)賠償。只有這樣,才能真正體現(xiàn)法律的價(jià)值取向。  

2
、借名買房人誰保護(hù)  
案情介紹:  
  1996年,外地人李某用朋友北京人王某的名義在朝陽區(qū)購得商品房一套(1996年,外地人不得在北京購買商品房)。后雙方發(fā)生糾紛,訴諸法律。像李某這樣借他人名義買房的事情,在法律上是否受保護(hù)?  
點(diǎn)評(píng) 
  本案需要解決的兩個(gè)焦點(diǎn)問題是:  
  一、 憑什么確定產(chǎn)權(quán)?  
  二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人?  
我國的《民法通則》第71條規(guī)定,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。物權(quán)是排他性的權(quán)利,這是物權(quán)的效力特征。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個(gè)或兩個(gè)以上互不相容的物權(quán),即"一物一權(quán)"。  
  在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢?《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定:國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。1998年的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定:申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記,領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。  
  第5條規(guī)定:房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。第11條規(guī)定,權(quán)利人(申請(qǐng)人)為自然人的,應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。  
  因此,房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性,是我國房地產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政管理行為。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利因受到法律的確認(rèn),而取得社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威,由法律依靠國家強(qiáng)制力加以保護(hù),可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何人。另外,權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì),可以向社會(huì)公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果,保障房地產(chǎn)交易的安全。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù),權(quán)屬證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。  
  在現(xiàn)實(shí)中,有些人為了達(dá)到其特殊的目的,如規(guī)避當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售的有關(guān)法律規(guī)定,以他人的名義購買內(nèi)部職工房、內(nèi)銷商品房、特困補(bǔ)助房、經(jīng)濟(jì)適用房等,從而出現(xiàn)了所謂的影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人。因?yàn)閲一騿挝辉阡N售這類房屋時(shí)根據(jù)具體的情況均給予了不同的優(yōu)惠政策使得房價(jià)較低,有些房價(jià)甚至低于成本價(jià)。對(duì)于這類案件房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定問題目前存在較大的爭議。那么,應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢?  
  首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。同時(shí)如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂,從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定。因?yàn)檎l也不能肯定其合法購買的房產(chǎn)有一天會(huì)不會(huì)突然冒出一個(gè)影子產(chǎn)權(quán)人或背后產(chǎn)權(quán)人,從而引發(fā)權(quán)屬糾紛。  
  其次是由于如果司法部門認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán),也就是對(duì)其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn),從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得,使其違法行為合法化。  
  因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級(jí)房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約,我國對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。因此,在處理房地產(chǎn)案件中,房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)是唯一的依據(jù)。  
3
、如此房屋糾紛怎么辦?  
案情介紹:  
  劉某將一幢房屋贈(zèng)送給了家鄉(xiāng)的親戚張某,并在簽訂了書面贈(zèng)與合同的情況下,將房產(chǎn)證一并交付。張某一家搬進(jìn)該房屋6個(gè)月后,因該房年久失修,產(chǎn)生傾斜,影響到鄰居家的房屋,鄰居提出賠償要求,張某以該房尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)由劉某負(fù)責(zé)為由,予以拒絕。  
案例評(píng)析:  
  此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈(zèng)與關(guān)系是否成立,房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。  
  根據(jù)[中華人民共和國民法通則]72條:按照合同或者其按合法方式取得財(cái)產(chǎn)的,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。在一般情況下,動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移,都是以財(cái)產(chǎn)交付作為標(biāo)志。但房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),有其特殊規(guī)定,是以產(chǎn)權(quán)過戶為標(biāo)志。  
  根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條:公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立,以贈(zèng)與物交付為準(zhǔn),贈(zèng)與房屋,如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù),但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人,受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的,可以認(rèn)定贈(zèng)與有效,但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。  
由此可以看出,劉某贈(zèng)送給比張某的房屋雖然尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但張某一家已經(jīng)實(shí)際占有、使用了該房屋,雙方的贈(zèng)與關(guān)系是合法并有效的,張某應(yīng)是該房屋的實(shí)際所有權(quán)人,涉及該房的一切糾紛都應(yīng)由張某負(fù)責(zé)。  

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