物業(yè)項目房屋及公共設施設備管理方案
一、房屋管理及維修方案
·管理內容
1、對房屋、設備設施機房設專業(yè)人員進行定期巡查，并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識，工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設專人受理報修，同時派工程人員及時采取有效措施，進行修繕。
·管理措施
1、制定房屋及附屬構筑物管理方案，并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構筑物情況，提前介入，了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
2、建立房屋檔案，對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得相關參數(shù)，確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質量保修期的監(jiān)督管理，在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā)，按國家有關質量標準嚴格把關。
二、公共配套設施管理及維修方案
·管理內容
1、根據(jù)設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查，并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設施設備檔案，由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設備、設施建立臺帳和標識，工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。
5、按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備，進行專業(yè)檢測、維保。
6、按照有關規(guī)范標準，設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
·管理措施
1、制定設備安全運行管理方案，建立設備臺帳，建立短、中、長期設備保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行。
2、建立設施設備檔案，建立設備技術檔案，對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
3、制定設備維護保養(yǎng)方案，根據(jù)設施設備配置情況，制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度，并將設備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。
4、做好設備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認真查清原因，吸取經(jīng)驗教訓，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設備安全運行管理方案
·管理內容
1、對機電設備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設備，及時維修，并做好維修記錄。
3、做好機電設備的月檢、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng)，責任到人。
·管理措施
1、制訂共用設備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、根據(jù)不同型號機電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、抓好維修人員技術培訓，持證上崗，提高業(yè)務素質。
4、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設備安全運行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
·管理內容
1、對電氣系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責任到人。
·管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質。
4、加強電氣系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
·管理內容
1、對給排水系統(tǒng)進行巡查，日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障，及時維修，并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)，責任到人。
·管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質。
4、加強給排水系統(tǒng)的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設備管理方案
·管理內容
1、對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行巡查，日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作，并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng)，責任到人。
·管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時。
4、抓好維修人員技術培訓，提高業(yè)務素質。
5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)，確保設備安全運行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
·管理內容
1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。
6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。
7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯(lián)系。
·管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。
3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù)"誰主管，誰負責"的消防原則，消除一切火險隱患。
7、針對各消防設施設備、器材，制定各類型系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識。
9、發(fā)生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
·管理內容
1、高素質的專業(yè)人員來使用和維護設備，在系統(tǒng)安裝期間早期介入，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法來確保設備安全運行。
·管理措施
1、建立設備技術檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃，做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。
5、建立防災監(jiān)控設備的運行檔案。
九、物業(yè)內標志及標牌管理方案
·管理內容
1、協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識，包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等。
3、定時定人清潔、維護，發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。
·管理措施
1、制定標識標牌管理制度，維護保養(yǎng)制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報修熱線，實行一站式服務，業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員，對房屋、水電等質量問題進行報修，工程部人員在接到報修后，急修15分鐘到現(xiàn)場，小修小補在2小時內完成，中修24小時內完成，大修1天內有答復。
