對物業(yè)項目的認(rèn)識、管理服務(wù)定位、目標(biāo)及整體設(shè)想
一、對項目的認(rèn)識和管理服務(wù)定位
新星城項目是NTXX地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼xx花園、xx園之后即將在城東開發(fā)的又一大型住宅小區(qū),小區(qū)位于NT市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設(shè)22棟小高層，1所幼兒園，1所會所及局部商業(yè)裙房�？�建筑面積：xx萬㎡,地上部分建筑面積：xx㎡，地下部分建筑面積：xx㎡，商業(yè)面積為xx㎡。小區(qū)分二期建設(shè)，首期建設(shè)8幢小高層，面積為xx㎡，一層商業(yè)裙房，面積為xx㎡, 地下車庫機(jī)動車位85個, 面積為xx㎡, 竣工時間預(yù)計為20*7年1*月*1日，交付時間為20*7年1*月3*日。二期建設(shè)面積為小高層xxx㎡, 地下車庫機(jī)動車位xx個，面積xx㎡, 竣工時間預(yù)計為20*8年9月*1日，交付時間約為2**8年10月31日。整個建筑規(guī)劃為院落圍合式布局，新穎流暢，建筑立面簡潔、典雅。
為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近新星城項目的實際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場調(diào)研，了解的基本情況如下：
小區(qū)為小高層建筑，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜。物業(yè)管理企業(yè)的管理方式，方可應(yīng)付自如？
該項目為分期開發(fā)，從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工（配套工程收尾及二期施工）同時并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。
作為一家重視品質(zhì)的地產(chǎn)公司，XX地產(chǎn)十分注重物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)水平，未來物業(yè)管理工作必須以實現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會滿意為終極目的。
根據(jù)我們的研究分析,未來的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來寧工作多年的新NT人為主。其特點是：
1、新星城未來的業(yè)主多為白領(lǐng)及具有一定學(xué)歷的新NT人，素質(zhì)相對較高，對物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。
2、新星城業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是質(zhì)價相符的，不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。
二、管理服務(wù)目標(biāo)--構(gòu)建"文化社區(qū)"
根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：新星城項目應(yīng)是"文化入"的居所，"文化人"重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。
我們提出構(gòu)建"文化社區(qū)"的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的"文化社區(qū)"的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的整體設(shè)想是：
1、倡導(dǎo)"全員參與"的管理文化
在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇"為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分"的管理理念，實現(xiàn)"管理開放，開放管理"。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。創(chuàng)造全員參與的管理文化。
2、推廣"平等互動"的服務(wù)文化
服務(wù)文化的涵義在于"把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范"。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。
建立這種認(rèn)識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的"微笑服務(wù)"。業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。
3、營建"和睦親善"的社區(qū)文化
社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種"和睦親善"的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的"人情沙漠"。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。
4、塑造"親和人文"的環(huán)境文化
現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的"文化社區(qū)"。
三、管理目標(biāo)承諾
我們的管理目標(biāo)是：
1、自全面接管新星城項目后，在硬件滿足要求的條件下,一年內(nèi)達(dá)到NT市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到JS省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
2、自自全面接管新星城項目后，兩年內(nèi)通過ISO9000國際質(zhì)量體認(rèn)證工作，實現(xiàn)新星城項目物業(yè)管理的全面受控和規(guī)范化。
