一、物業(yè)管理的功能：
物業(yè)管理是一門(mén)專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)問(wèn)，我公司本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的改進(jìn)和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此種"投資管理"的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動(dòng)產(chǎn)投資的權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。作為專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)，我們深信物業(yè)管理必須體現(xiàn)以下的主要作用：
●維護(hù)業(yè)主的權(quán)益
物業(yè)在交付使用之后，業(yè)主常面臨租戶和其他使用者的各項(xiàng)要求，包括設(shè)備和設(shè)施、管理、維修、通水、通電、通訊及通渠等等問(wèn)題。通過(guò)優(yōu)良的物業(yè)管理，使發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益更加獲得保障。
●維護(hù)安全和舒適的生活或商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境
通過(guò)優(yōu)良的物業(yè)管理，業(yè)主、租戶和其他使用者不會(huì)受滋擾，可以享受清潔、安全和舒適的環(huán)境，安心居住、或者從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，完成管理者和業(yè)主的法律責(zé)任。
●確保物業(yè)的價(jià)值和升值能力
通過(guò)優(yōu)良的物業(yè)管理，物業(yè)可以獲得維修保養(yǎng)和翻新，從而維持他的價(jià)值和升值能力，并且在物業(yè)市場(chǎng)上占據(jù)有利位置。
二、物業(yè)管理的計(jì)劃
就Z寫(xiě)字樓而言，可以預(yù)見(jiàn)，Z寫(xiě)字樓將會(huì)需要面對(duì)很多的問(wèn)題，例如：
●如何實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主和租戶作出的承諾，以免損害公司的聲譽(yù)和投資利益。
●如何為公司和全體業(yè)主及租戶提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，而又要在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理水平之間取得平衡，并且不能與市場(chǎng)完全脫節(jié)。
●如何在施工期間，設(shè)法避免日后產(chǎn)生維修保養(yǎng)上的問(wèn)題或者不必要的開(kāi)支。
●如何避免在大廈移交付使用時(shí)因工程遺漏或少量施工不合規(guī)格而產(chǎn)生業(yè)主的不滿和對(duì)發(fā)展商不利的宣傳。
●如何安排管理公司在合乎經(jīng)濟(jì)原則下而又有效地去管理這物業(yè)，同時(shí)又能維護(hù)發(fā)展商的聲譽(yù)和投資利益。
●如何一方面滿足寫(xiě)字樓/商住的業(yè)主/租戶對(duì)管理服務(wù)的需要，而又同時(shí)滿足其他使用者的需要，如何在停車(chē)場(chǎng)作出適當(dāng)?shù)陌才拧?
●如何維持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清潔，所有通道保持暢通。
●在業(yè)主裝修期間，如何維持物業(yè)的安全和整潔，避免破壞大廈結(jié)構(gòu)和避免對(duì)其他使用者造成滋擾。
●如何長(zhǎng)期滿足業(yè)主對(duì)管理服務(wù)不斷提升的要求，如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的理想和承諾。
●整個(gè)物業(yè)分成寫(xiě)字樓、商住、餐飲娛樂(lè)和停車(chē)場(chǎng)幾個(gè)部分，管理公司如何應(yīng)付和配合各種不同操作方式和需要。
類(lèi)似以上這種種的問(wèn)題可以說(shuō)是不勝枚舉，但又必須在物業(yè)移交使用之前經(jīng)過(guò)慎密的考慮去制定一套周密的物業(yè)管理計(jì)劃，運(yùn)用高水平的物業(yè)管理手段，將這計(jì)劃推行和實(shí)施。作為專業(yè)的物業(yè)管理公司，我們很樂(lè)意與貴公司攜手合作，共同制訂和實(shí)踐這一套物業(yè)管理計(jì)劃，以便將來(lái)去應(yīng)付和解決一切的管理問(wèn)題。
三、物業(yè)管理要點(diǎn)
憑著我公司在國(guó)內(nèi)多年經(jīng)驗(yàn)及參考了發(fā)展商提供的基本資料后，本公司建議"Z辦公樓"的物業(yè)管理方案，根據(jù)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項(xiàng)。在進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理時(shí)，必須結(jié)合所有部分，以維持統(tǒng)一管理，節(jié)省能源。
●智能辦公大廈管理
●停車(chē)場(chǎng)管理
●資源的投入管理
●財(cái)務(wù)收支及安排的管理
1、智能辦公大廈管理
智能寫(xiě)字間在市場(chǎng)上有一定吸引力，除其有高科技設(shè)置外，后勤保養(yǎng)維修亦相當(dāng)重要，因?yàn)橹苊艿墓芾矸⻊?wù)需要有專門(mén)知識(shí)和技術(shù)。
設(shè)備管理上不只包括電梯，還有靈敏的裝備如電腦控制的大廈自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動(dòng)灑水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。客戶對(duì)這類(lèi)大廈，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的清潔水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。尤其是出入口大堂的設(shè)計(jì)，更為重要。高品質(zhì)的大堂設(shè)計(jì)是大廈檔次的重要體現(xiàn)，力爭(zhēng)做到豪華、安靜，并含有會(huì)客區(qū)。大廈的外墻也需得到完善管理，它對(duì)物業(yè)的租價(jià)有很大影響。
由于樓宇的開(kāi)放時(shí)間，一般是有規(guī)定的，所以物業(yè)管理服務(wù)必須確保在開(kāi)放時(shí)間內(nèi)，大廈各設(shè)施正常運(yùn)作，提供客戶方便快捷的服務(wù)。為減少對(duì)使用者造成不便影響，部分保養(yǎng)工作必須通過(guò)適當(dāng)安排，于辦公時(shí)間以外進(jìn)行。
為提供更佳的服務(wù)及令使用者增加對(duì)物業(yè)管理的信心，物業(yè)部須安排若干有償服務(wù)項(xiàng)目，如商務(wù)中心服務(wù)，室內(nèi)清潔、小量維修工作等。與此同時(shí)考慮提供無(wú)償服務(wù)，如派發(fā)報(bào)紙、代訂機(jī)票等。
對(duì)寫(xiě)字樓的非工作時(shí)間管理，諸如保安、設(shè)備及能源控制亦相當(dāng)重要，需細(xì)致安排保安、工程排班及管理，并
辦公樓物業(yè)管理要點(diǎn)提要：為提供更佳的服務(wù)及令使用者增加對(duì)物業(yè)管理的信心，物業(yè)部須安排若干有償服務(wù)項(xiàng)目，如商務(wù)中心服務(wù)，室內(nèi)清潔、小量維修工作等
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公時(shí)間的保安至為重要，管理公司必須制定大廈管理守則及保安規(guī)章，以使保安工作能合理地進(jìn)行，確保大廈整體安全。
寫(xiě)字樓的管理不僅是使其大廈硬件保值、增值，更重要的是創(chuàng)造大廈的知名品牌，提高所管物業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造良好服務(wù)氛圍，這也是物業(yè)管理公司的重要責(zé)任。
2、停車(chē)場(chǎng)管理
現(xiàn)今停車(chē)場(chǎng)的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)配合日益繁重的日常運(yùn)作，采用自動(dòng)化管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，加快車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更暢順，對(duì)客戶及訪客利用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備有極大的益處和幫助。
此外，停車(chē)場(chǎng)必須設(shè)有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)物業(yè)出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用。
3、管理資源的投入
在預(yù)計(jì)大廈交付使用前，發(fā)展商就必須考慮委任物業(yè)管理公司，以籌備一切有關(guān)物業(yè)管理的工作，如制定大廈管理維修公約，制定管理費(fèi)用金額及其它費(fèi)用金額，如電話線費(fèi)用、電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣等，制定客戶守則，裝修指南，招聘員工及培訓(xùn)，與承建商聯(lián)系跟進(jìn)遺漏工程等等，從而確保大廈正常運(yùn)營(yíng)。
在交付使用之日起，物業(yè)管理公司必須按照與發(fā)展商確定的程序，把有關(guān)樓宇交付客戶使用，并協(xié)助使用者解決所遇到的問(wèn)題，提供完善的售后服務(wù)，以確保發(fā)展商的信譽(yù)。為做好物業(yè)管理的工作，投入管理資源必須妥善安排。
4、財(cái)務(wù)管理
在開(kāi)展實(shí)質(zhì)管理工作前，管理公司必須提交管理財(cái)務(wù)預(yù)算案給發(fā)展商審批，以便確定大廈營(yíng)運(yùn)的管理費(fèi)用以及在大廈交付使用者時(shí)，確定應(yīng)收取的管理費(fèi)用。
在發(fā)展商未交付樓宇給客戶前，發(fā)展商也須為物業(yè)管理的前期工作提供財(cái)務(wù)支援，這些費(fèi)用是用以支付入伙前物業(yè)管理公司所聘員工薪金，器材購(gòu)置等。本公司一般建議的運(yùn)作方式，為先做前期預(yù)算案，由發(fā)展商審批并撥款作為前期開(kāi)辦費(fèi)，基金以實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)形式定期向發(fā)展商匯報(bào)，以確保合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作。
仔細(xì)核算非工作時(shí)間能源費(fèi)用及管理。
