【案例分析】
2010年，武漢市某高檔小區(qū)大門口兩邊站著兩隊(duì)身著不同保安制服的保安人員，引起過往市民及路人的注意。經(jīng)了解，這是一個(gè)沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)。幾個(gè)月前，由于該小區(qū)居民對小區(qū)原來的物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，小區(qū)居民沒有與原物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。小區(qū)內(nèi)的李某、陳某、張某等幾位受小區(qū)居民信任的人，在經(jīng)過小區(qū)居民的同意后接手了小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，他們收取物業(yè)費(fèi)、外聘會(huì)計(jì)人員、請來幾名保安負(fù)責(zé)小區(qū)的保安工作等。沒過多久，小區(qū)的趙某、方某等居民覺得李某、陳某、張某等沒有盡心為小區(qū)服務(wù)，還從中牟利。趙某便寫了一份抗議書并獲得小區(qū)部分居民的簽名，要求李某等交出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)事務(wù)。李某等覺得自己已盡心為小區(qū)服務(wù)，反而遭到趙某等人的抵制，李某等不服氣，不愿交出小區(qū)的物業(yè)事務(wù)。趙某等便自行組建了一個(gè)小團(tuán)體，攬起小區(qū)部分居民的物業(yè)服務(wù)，他們也請了幾名保安人員。這就出現(xiàn)了本案一開始描述的情形。
本案涉及兩個(gè)法律問題：
第一，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序問題。
本案中，在小區(qū)居民不再和原物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同之后，小區(qū)居民應(yīng)當(dāng)依照法定程序召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)組織小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)。李某、陳某、張某、趙某、方某，他們都是小區(qū)的業(yè)主，他們的意愿也是希望能夠更好地為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，但他們自發(fā)組建的組織都不是依法成立的業(yè)主委員會(huì)。因而，他們的行為都不符合《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主應(yīng)依法召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)的情況，定期召集業(yè)主大會(huì)，有需要的，依法定程序，業(yè)主委員會(huì)也可召集臨時(shí)會(huì)議。
第二，小區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法性問題。
本案中，無論是李某、陳某、張某，還是趙某、方某，他們各自組建物業(yè)服務(wù)組織，各自收取、管理物業(yè)費(fèi)用，各自請保安人員等等行為都不符合法律的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會(huì)選聘，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。根據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)。
依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本案例，我們應(yīng)該認(rèn)識到小區(qū)的物業(yè)服務(wù)必須依法開展。小區(qū)的業(yè)主要想使得自己的權(quán)益得到更全面的保障，就應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，積極召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，這樣才能推進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的有序進(jìn)行。 |
