【案例簡(jiǎn)介】
江岸區(qū)某小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》期限即將屆滿。合同期滿前，物業(yè)公司提出，因物業(yè)費(fèi)收費(fèi)不足、物業(yè)公司人工工資成本提高等原因?qū)е鹿窘?jīng)營(yíng)虧損，該物業(yè)公司將在合同期滿后退出，若要其繼續(xù)服務(wù)，則要提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為保證小區(qū)物業(yè)工作的正常進(jìn)行，小區(qū)業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，由于廣大業(yè)主對(duì)是否繼續(xù)聘請(qǐng)?jiān)飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)的決定沒有達(dá)到法定人數(shù)要求，因此選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作擱淺。物業(yè)服務(wù)合同期滿后，該小區(qū)既沒有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，前期物業(yè)公司也退出了物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，該小區(qū)物業(yè)管理處于癱瘓狀態(tài)。
【案例分析】
《物業(yè)服務(wù)合同》到期后，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或續(xù)聘決定該怎么辦？選不來新物業(yè)公司怎么辦？選好了新物業(yè)公司，老物業(yè)公司拒不辦交接手續(xù)又怎么辦？……這些問題一直困擾著許多小區(qū)的業(yè)主。
要解決上述問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)和業(yè)主首先要了解各自在《物業(yè)服務(wù)合同》到期后的權(quán)利和義務(wù)。
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)委會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)委會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持�！�
對(duì)于業(yè)主和業(yè)委會(huì)而言，根據(jù)我市今年1月1日起施行的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約，業(yè)委會(huì)應(yīng)在合同期滿后及時(shí)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的。如果業(yè)委會(huì)不及時(shí)行使這一權(quán)利，同時(shí)業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，那么原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。屆時(shí)，若業(yè)主以原《物業(yè)服務(wù)合同》期滿為由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么將得不到法院的支持。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，如果已被依法要求退出并移交，即使繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，合同終止后發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，人民法院也將不予認(rèn)可。
