提要：斥責(zé)物業(yè)管理公司沒有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱，住戶不在家，物業(yè)管理公司無權(quán)破門而入。當(dāng)三樓住戶回來后，對于物業(yè)管理公司的破門而入行為感到很惱火，三方矛盾很大。
住戶家中無人大量冒水，應(yīng)如何處理
雷小姐住在二樓，三樓的鄰居國慶期間外出。一天，雷小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，意識到三樓鄰居家可能漏水了。她向該樓宇的物業(yè)管理公司反映情況，物業(yè)管理公司稱：三樓住戶不在家，不能入室檢修。結(jié)果情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的損害，其中一些物品受損相當(dāng)嚴(yán)重，而物業(yè)管理公司仍然不來維修。雷小姐沒有辦法，打110電話，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開三樓房門入內(nèi)維修，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的東西也被泡得不成樣子。對此，雷小姐極為不滿，斥責(zé)物業(yè)管理公司沒有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱，住戶不在家，物業(yè)管理公司無權(quán)破門而入。當(dāng)三樓住戶回來后，對于物業(yè)管理公司的破門而入行為感到很惱火，三方矛盾很大。
這是個比較典型的問題，其實質(zhì)是物業(yè)管理的緊急避險及免責(zé)問題。那么，什么是緊急避險呢？
緊急避險是為了使第三人或本人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。以本案為例，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的財產(chǎn)。在三樓住戶家中無人的情況下，為了減少損失，就必須破門而入修復(fù)三樓水管、水道，但客觀上又會對三樓住戶的門窗、玻璃等財產(chǎn)造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險行為。
緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國《民法通則》對此予以認(rèn)可。但是，三樓住戶是無辜的第三人，由于緊急避險而遭受的損害，是否應(yīng)受賠償，如何賠償，卻是個問題。由于我國沒有全國性的物業(yè)管理法規(guī)，所以，本案中的物業(yè)管理公司生怕惹麻煩而不愿去搶修，也是可以理解的。
對于責(zé)任問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求實償?shù)�，可以�?zé)令受益人適當(dāng)補償�！�
從上面的法律規(guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等嚴(yán)重情形時，是可以采取緊急避險行為的，措施得體的情況下，無論是物業(yè)管理公司還是二樓住戶，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。就本案而言，從根本上看，物業(yè)管理公司沒有破門而入的權(quán)利，因此物業(yè)管理公司首先可以直接與業(yè)主或住戶聯(lián)系，如果聯(lián)系不上，在緊急情況下，可以通過110報警，當(dāng)公安警察到來后，可以交由公安警察來采取破門而入或其他方式處理，物業(yè)管理公司可以協(xié)助，做好有關(guān)記錄，并請公安警察和相關(guān)的受益人簽字證明，必要時用將現(xiàn)場拍照以備作為證據(jù)。如果本案中，三樓的住戶受到一些財產(chǎn)損失，作為受益人，雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓住戶家私的損害，所以該住戶實際上也是受益人之一，因此三樓住戶也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。
另一方面，可以看出，對于物業(yè)管理公司而言，工作中，必然會由于特殊原因而對業(yè)主造成一些損害而不應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任，否則誰也干不下去。
無論現(xiàn)在還是將來，物業(yè)管理公司都要依據(jù)物業(yè)管理合同的約定從事物業(yè)管理工作，這就迫使物業(yè)管理公司必須將相關(guān)的免責(zé)條款盡可能詳盡地寫在物業(yè)管理合同中以維護自己的利益，但又不能走向什么責(zé)任都不承擔(dān)的另一極端。因此，建議將物業(yè)管理公約中的免責(zé)條款約定為：物業(yè)管理者進行如下物業(yè)管理活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：
1、為求助人命而造成的必要財產(chǎn)損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業(yè)管理者為救助人命，不得不破門、破窗而入）；
2、為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失（比如業(yè)主房間內(nèi)漏水、失火又無人在內(nèi)，為不使其造成巨大損失，物業(yè)管理者強入入內(nèi)救治）；
3、為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；
4、其他類似上述情況的情形。
這樣，看起來好像對物業(yè)管理者多了一些約束或控制，但實際上卻明確了其免責(zé)條件，使之具有可操作性，才能從根本上避免糾紛與麻煩。 |
