>>原因分析
街辦處處設(shè)限 業(yè)主屢屢碰壁
業(yè)主大會成立咋這么難
為了協(xié)助具備條件的小區(qū)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，華商報搭建了“用好新條例管好咱的家”公益律師與小區(qū)業(yè)主對接平臺，聘請了30位公益律師與小區(qū)一對一提供專業(yè)咨詢。近半年時間過去了，不僅業(yè)主們覺得工作難推進，律師和長期關(guān)注業(yè)委會成立的人士也有相同的感觸。
籌備怪象 街道辦處處設(shè)限
曾參與過多個小區(qū)業(yè)主大會籌備工作的律師許瑛，向華商報記者介紹了她遇到的街辦在籌備中處處設(shè)限的“怪象”。
把業(yè)主身份限定在產(chǎn)權(quán)證上。本來物權(quán)法、婚姻法、繼承法認定的共有財產(chǎn)人均是業(yè)主，但有街道辦把業(yè)主限制為房屋產(chǎn)權(quán)證上寫有名字的才是，除此之外均不是業(yè)主，這樣就把許多熱心業(yè)主排除在業(yè)主之外了。
把業(yè)主書面告知視為審核批準�！段靼彩形飿I(yè)管理條例》（以下均稱“條例”）規(guī)定：建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)和報送資料的，業(yè)主人數(shù)5%以上聯(lián)名可以書面告知。街道辦把書面告知的形式搞成了審核批準，要求業(yè)主在書面告知上簽名蓋指印，簽了名不能到現(xiàn)場的業(yè)主要有委托書，不僅要有簽名業(yè)主的身份證，還要提交購房合同或業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，缺一不可。為此，有的小區(qū)業(yè)主跑了一個多月，書面告知程序仍未通過。
籌備組人選從嚴。條例規(guī)定，籌備組成員中的業(yè)主代表，應(yīng)當及時繳納物業(yè)服務(wù)費。許瑛律師說，法律上的不及時繳納應(yīng)為經(jīng)催繳后仍不繳納的惡意拖欠的行為。但有街道辦在審查業(yè)主代表時，只要有遲交物業(yè)費的情況，一概視為未及時交納物業(yè)費，取消了不少候選人的資格。
把籌備組成員的推選改為投票表決。條例及住建部有關(guān)法規(guī)規(guī)定：籌備組業(yè)主代表由自薦、推薦、業(yè)主提名產(chǎn)生，并未要求對籌備組的業(yè)主代表進行選舉。但有街道辦卻要求籌備組的業(yè)主代表需50%以上的業(yè)主選舉或簽名才可以當選，在實際操作中難以展開。
讓建設(shè)單位、物業(yè)公司審查業(yè)主代表。建設(shè)單位、物業(yè)公司與業(yè)主之間本是利益沖突的雙方，但有街道辦以建設(shè)單位、物業(yè)公司有業(yè)主信息為由，把業(yè)主代表的資格交由建設(shè)單位、物業(yè)公司來審核，人選當然很難達成一致。
街道辦工作效率低。街道辦負責業(yè)主大會的工作人員基本都身兼多職，業(yè)主們?nèi)マk事時，不是人不在，就是正在開會，要么就是外出辦事了。業(yè)主們跑幾趟見到人了，卻又讓把資料放下，等領(lǐng)導看后研究研究再說。這一等至少又是十天半個月。
許瑛律師提到，按照《陜西省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，街道辦事處等有關(guān)部門未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會。同時業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。但在實際中，又面臨相關(guān)部門不認可不備案的情況。
業(yè)主缺位 政府錯位 企業(yè)越位
長期關(guān)注陜西社區(qū)建設(shè)的何志恒先生用“三位”總結(jié)了業(yè)主大會成立難，即“業(yè)主缺位、政府錯位、企業(yè)越位”。
在他看來，業(yè)主中只有極少數(shù)愿意為了自己的家園承擔社會責任，出錢出力操心。其他更多的業(yè)主要么沒時間，要么只希望別人出頭。還有一些愛占小便宜、得到一點小實惠就喪失原則的人，堅決反對改變現(xiàn)狀，要維護自己的既得利益，在這樣的業(yè)主構(gòu)成下，那些極少數(shù)愿意為大家付出的人，也會在屢屢碰壁后，難以堅持下去。這就是“業(yè)主缺位”。
而作為牽頭籌備業(yè)主大會的街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管委會，沒有擺正自己的位置，認為指導就是領(lǐng)導，監(jiān)督就是監(jiān)管。沒搞清業(yè)主大會是個業(yè)主自治組織，成立業(yè)主大會的主體是小區(qū)的全體業(yè)主，業(yè)主有權(quán)支配自己的財產(chǎn)權(quán)利及物業(yè)的處置權(quán)和管理權(quán)。政府在小區(qū)物業(yè)管理中的責任應(yīng)該是在現(xiàn)有法律、法規(guī)框架下對小區(qū)物業(yè)的監(jiān)督責任，而不是代替業(yè)主去選定具體的運作方式。更有甚者，有基層官員加入了建設(shè)單位、物業(yè)公司的利益鏈。這就是“政府錯位”。何志恒說，“政府錯位”也有沒吃透條例，執(zhí)行能力不強的問題。有的工作人員不是有意錯位，而是不了解我國法律體系，不懂法律之間的關(guān)系，不理解條例，不知道如何執(zhí)行，在操作中人為設(shè)置了很多障礙。比如是否及時繳納物業(yè)服務(wù)費，有街道辦就自行制定了量化標準。這反映出條例施行后，房管部門并未出臺具體指導成立業(yè)主大會、選舉首屆業(yè)主委員會的工作流程，導致街道辦在指導業(yè)主大會成立中“該管的不管，不該管的亂管”。
由于天然存在利益沖突，普遍存在著建設(shè)單位和物業(yè)公司在籌備業(yè)主大會的工作中不依法盡責，有意推脫，甚至從中作梗，為了自身的利益，不惜侵害廣大業(yè)主的權(quán)益，極力阻止、破壞業(yè)主大會的成立。這就是“企業(yè)越位”。一些街道辦或相關(guān)工作人員，本來就不積極，遇到雙方存在矛盾，即便沒有處于利益鏈條上，也會抱著“多一事不如少一事”的態(tài)度消極推進。 華商報記者 杜鵑
>>如何解決
成立業(yè)主大會
需政府強力推行
何志恒認為，要解決問題，就要針對“三位”做出改變。
對于業(yè)主缺位，首先應(yīng)讓廣大業(yè)主了解成立業(yè)主大會的重要意義，業(yè)主組織是解決小區(qū)物業(yè)矛盾的基礎(chǔ)，沒有組織就無法組織業(yè)主從根本上解決問題。何志恒說，帶頭業(yè)主要具備一定素質(zhì)，有熱心、有耐心、懂政策，在廣大業(yè)主中多宣傳成立業(yè)主大會對搞好小區(qū)的意義，讓大家知道如何當家做主，業(yè)主有哪些共同權(quán)益被侵害了，這樣才能激發(fā)業(yè)主團結(jié)起來，即使不站出來，也不會起到相反作用。
對于政府錯位，從全國范圍來看，有業(yè)委會的小區(qū)比例也不大，成立后能有效運轉(zhuǎn)的更是少之又少。北上廣深浙蘇的情況要好一些，上海、武漢、成都等地，有業(yè)委會的小區(qū)已達80%，這與政府強力推行有很大關(guān)系。政府如果發(fā)自內(nèi)心自上而下地推動，將會很大程度上改變現(xiàn)狀。比如，是否可將成立業(yè)主大會小區(qū)的數(shù)量納入?yún)^(qū)一級政府的目標責任考核，或者對街道辦的書記、主任采取一票否決制。房管部門還應(yīng)出臺具體指導成立業(yè)主大會、選舉首屆業(yè)主委員會的工作流程，并在基層工作人員中做好宣傳、培訓和落實。
對于企業(yè)越位，解決的根本還要回歸政府不能錯位，在成立中出現(xiàn)各種意外情況時，街道辦或者管委會應(yīng)依法及時協(xié)調(diào)，不能做開發(fā)商的擋箭牌，必要時通過警方來解決，如果警方由于種種原因不出警，將會進一步激化矛盾，制造潛在的社會不安定因素。
同時，他還建議，西安可借鑒北京、杭州等城市的經(jīng)驗，通過第三方來解決各種矛盾。因為小區(qū)就是小社會，小區(qū)的物業(yè)治理涉及的法律法規(guī)和相關(guān)政策超過五十部，各種利益關(guān)系也錯綜復雜，可以通過政府和業(yè)主購買社會服務(wù)的方式，由第三方通過“法治化、專業(yè)化、市場化”的專業(yè)服務(wù)，幫助建立起規(guī)范運作的業(yè)委會。 華商報記者 杜鵑
>>怎樣考核
物業(yè)管理納入?yún)^(qū)縣考核 去年占比5%
考核指揮棒有多大作用
成立業(yè)委會，職能部門的支持力度非常重要。華商報記者了解到，物業(yè)管理已納入西安市考核辦對各區(qū)縣的目標責任考核中。那么考核這根指揮棒，又能發(fā)揮多大的作用？
細則：
成立業(yè)委會數(shù)量有明確要求
在2016年的《西安市物業(yè)管理考核內(nèi)容和評分標準》中，物業(yè)管理考核總分值80分，其中業(yè)主委員會工作考核分值為12分。具體內(nèi)容為：
1. 對具備設(shè)立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理項目，依照法定條件進行組織協(xié)助指導。分值為3分。
評分標準：鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處收到業(yè)主成立業(yè)主大會書面告知書未組織成立業(yè)主大會籌備組扣1分，對符合條件的物業(yè)管理項目，未按照法定程序積極組建業(yè)主大會并協(xié)助指導扣2分。
2. 對業(yè)主委員會任期到期的物業(yè)管理項目，依照法定程序監(jiān)督指導換屆選舉。分值為3分。
評分標準：業(yè)主委員會到期需要換屆，鎮(zhèn)人民政府、街道辦逾期不組織換屆工作的扣2分。
3. 對新設(shè)立的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會及時進行備案和培訓。分值為2分。
評分標準：新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案，制定業(yè)主委員會備案工作流程1分；建立備案檔案1分。
4. 備案的業(yè)主委員會達到零上訪。分值為2分。
評分標準：業(yè)主委員會無上訪記錄。
5.新設(shè)立的業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會數(shù)量達到年度目標要求。分值為2分。
評分標準：按照年度目標要求成立業(yè)主委員會數(shù)量。
現(xiàn)狀：
目標任務(wù)下達 完成情況不樂觀
在新修訂的西安市物管條例開始實施的背景下，今年有關(guān)考核內(nèi)容和評分標準是否有可能調(diào)整？
西安市房管局物業(yè)辦有關(guān)工作人員表示，考核工作主要由市考核辦負責。作為職能部門，他們也希望物業(yè)管理這項考核內(nèi)容能在區(qū)縣的考核中加大權(quán)重。據(jù)他了解，到目前為止，今年業(yè)委會工作在物業(yè)管理考核中的分值并未發(fā)生變化，依然是12分。有所不同的是，去年是實施該考核的第一年，沒有成立業(yè)委會數(shù)量要求，今年會有數(shù)量方面的要求，具體數(shù)量現(xiàn)在尚未確定。去年對區(qū)縣的責任目標考核總分10分，物業(yè)管理考核只占0.5分。今年考評細則還沒出來，如何考核還不好說。值得注意的是，今年西安市黨代會上也提出了“提高物業(yè)管理覆蓋率”的表述。
據(jù)一位熟悉情況的區(qū)縣政府房管部門工作人員介紹，西安市今年著力推進提高“物業(yè)管理覆蓋率”和“業(yè)委會或物業(yè)管理委員會覆蓋率”。房管局下達的文件中，已對各個區(qū)縣要完成的目標任務(wù)有了明確規(guī)定。由于各個區(qū)縣的情況不同，所下達的目標任務(wù)也不同。有的區(qū)縣目標是兩個50%，即物業(yè)有人管的小區(qū)要達到50%，在這些小區(qū)中成立業(yè)委會或物業(yè)管理委員會的小區(qū)要達到50%的比例。還有的區(qū)縣此項任務(wù)是60%。有的區(qū)縣目前已將任務(wù)由區(qū)政府分解到各個街道辦，街道辦又將任務(wù)分解給了各個社區(qū)，完成成立業(yè)委會或物業(yè)管理委員會的數(shù)量也都明確要求。如果業(yè)委會兩次成立不起來，或者業(yè)主們不愿成立業(yè)委會，將由街道辦、社區(qū)、轄區(qū)派出所、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表一起組成物業(yè)管理委員會。
新物管條例實施已快半年，西安成立業(yè)委會或物業(yè)管理委員會的小區(qū)數(shù)量到底有多少？西安市房管局物業(yè)辦有關(guān)工作人員表示，半年結(jié)束時會開展這項工作。據(jù)記者了解，城南某區(qū)在上半年只成立了一家物業(yè)管理委員會，各個小區(qū)籌備成立業(yè)委會的工作正在進行中。這一完成情況對目標任務(wù)而言，并不樂觀。 華商報記者 石錚
>>發(fā)展趨勢
物業(yè)干得好不好
或完全由業(yè)主說了算
1月21日，國務(wù)院已發(fā)文取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定，同時提出“取消資質(zhì)后，住建部要研究制定物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范，通過建立黑名單制度、信息公開，推動行業(yè)自律等方式，加強事中事后監(jiān)管”。
接受采訪的區(qū)縣政府房管部門工作人員表示，三級和二級物業(yè)資質(zhì)認定取消后，可能出現(xiàn)的情況是：原來成立物業(yè)公司，要到工商部門注冊，還要到房管局辦理從業(yè)資質(zhì)證書。以后成立物業(yè)公司，只要到工商部門登記注冊，再到房管局、街道辦備案后，就可以和小區(qū)簽訂合同，進行物業(yè)管理了。而物業(yè)公司工作做得好不好，將完全由業(yè)主大會說了算，由街道辦對業(yè)主滿意度進行調(diào)查后考核。房管部門將用信用信息管理取代對物業(yè)公司的資質(zhì)考核。估計今年年底房管部門、各區(qū)縣、街道辦等的考核內(nèi)容都會會變化。
但西安市房管局物業(yè)辦工作人員表示，由于住建部至今尚未出臺具體規(guī)定，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認定，可以有不同理解，具體會如何目前尚不清楚。
