一.物業(yè)管理行業(yè)迎來大變局
伴隨社區(qū)居民日益增長的多層次、高品質(zhì)生活需求和消費(fèi)升級(jí)，物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)值和社區(qū)入口價(jià)值越發(fā)凸顯其戰(zhàn)略價(jià)值。一方面，新經(jīng)濟(jì)浪潮（以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)為代表）尤其是技術(shù)變革和產(chǎn)業(yè)融合引發(fā)行業(yè)主動(dòng)謀求變革，改造管控體系和運(yùn)行流程，創(chuàng)新商業(yè)和服務(wù)模式，推動(dòng)包括物業(yè)管理行業(yè)在內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的“互聯(lián)網(wǎng)+”、輕資產(chǎn)等優(yōu)勢越來越吸引產(chǎn)業(yè)和資本市場的關(guān)注和投資并購，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值升高。另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理成為提升樓盤居住價(jià)值和投資價(jià)值的重要砝碼，如具前瞻性的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到物業(yè)服務(wù)在房產(chǎn)競爭中的重要性。比如，在萬科的所有客戶中，60%以上的客戶是因萬科的品牌和物業(yè)而來。第三，由于物業(yè)管理行業(yè)天然趨近“社群”，其天然的“人口紅利風(fēng)口”成為各路產(chǎn)業(yè)和資本努力布局和爭奪的戰(zhàn)略關(guān)隘。
在物業(yè)管理行業(yè)整體向陽利好之時(shí)，行業(yè)本身也面臨著諸多挑戰(zhàn)：
1.基礎(chǔ)收入為主，增值服務(wù)收入為輔格局長期存在。目前物業(yè)管理公司的主要收入來源：（1）包干制物業(yè)管理收入（2）工程服務(wù)版塊收入（3）社區(qū)服務(wù)版塊收入（4）其他增值服務(wù)收入。其中包干制的物業(yè)管理收入和工程服務(wù)收入依然是物業(yè)管理公司的主要來源，其中的社區(qū)服務(wù)板塊和其他增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)占比過小。
2.整體行業(yè)面臨的幾大問題仍然難以解決：（1）定價(jià)權(quán)不在物業(yè)管理公司手上，漲價(jià)需要雙過半的政策規(guī)定導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營如履薄冰；（2）人力成本的上漲對(duì)物業(yè)管理公司的沖擊較大。（3）物管行業(yè)專業(yè)化程度（硬件、軟件、人員、服務(wù)等）要求越來越高，行業(yè)準(zhǔn)入慢慢抬高。
3.物業(yè)管理行業(yè)開始分層分級(jí)，以擁有業(yè)主資源的多寡開始了行業(yè)整合�，F(xiàn)時(shí)物業(yè)管理行業(yè)仍然高度分散，根據(jù)2015年數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)數(shù)目超過10萬家，物業(yè)管理行業(yè)集中度非常低，物業(yè)管理行業(yè)須向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。大的平臺(tái)開始依托其產(chǎn)業(yè)平臺(tái)不斷拓展社區(qū)服務(wù)，同時(shí)通過小比例股權(quán)投資擴(kuò)大物業(yè)的覆蓋面積，積極擴(kuò)建生態(tài)圈，孵化出更多有價(jià)值的增值服務(wù)。而小、散、亂的物業(yè)管理公司面臨被行業(yè)洗牌淘汰、整合或另辟蹊徑做垂直細(xì)分的定制化服務(wù)求存。
二．物業(yè)管理行業(yè)的新機(jī)遇
作為被新經(jīng)濟(jì)浪潮沖刷和影響較深的物業(yè)管理行業(yè)而言，從前兩年的O2O到今年的新零售，讓從業(yè)人員感受到了新經(jīng)濟(jì)模式和技術(shù)對(duì)社群運(yùn)營的不同模式，同時(shí)也印證了物管行業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值——守著金山銀山“社群居民”。不管是線上的BAT還是線下的各種免費(fèi)地推、共享模式，無非都是想盡辦法接近社群居民，想盡方法掏出消費(fèi)者口袋里的每一分錢。
而物業(yè)管理公司也嘗試與各種平臺(tái)進(jìn)行跨界合作，變現(xiàn)傳統(tǒng)模式，從原來的物業(yè)費(fèi)用到后面的空間費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用和流量費(fèi)用。如何通過新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式的引入，開創(chuàng)新的商業(yè)模式，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，仍存在一個(gè)長期探索的過程。 在這些方面，筆者比較看好這幾個(gè)趨勢：
1.物聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理行業(yè)的深度融合，智慧社區(qū)，成為下一站的風(fēng)口。
第三次工業(yè)革命開創(chuàng)了信息時(shí)代，云端應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)成為支撐大數(shù)據(jù)、智慧城市的重要技術(shù)應(yīng)用�；ヂ�(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)物業(yè)的跨界融合，催生了物業(yè)管理行業(yè)全新的服務(wù)模式，賦予物業(yè)服務(wù)新的內(nèi)涵，促進(jìn)了行業(yè)的高附加值化，為行業(yè)發(fā)展帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)順應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)，一方面，積極借助“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的模式，應(yīng)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云平臺(tái)等新技術(shù)，整合社區(qū)周邊餐飲、房屋經(jīng)紀(jì)、物流等商業(yè)資源，滲透到衣食住行等與生活息息相關(guān)的領(lǐng)域；另一方面，探索“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式，通過手機(jī)APP、微信公眾號(hào)等打造一站式綜合服務(wù)平臺(tái)，提供便捷、周到的高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)。 第三方面，要結(jié)合國內(nèi)目前提出的“智慧城市”、“智慧社區(qū)”建設(shè)工程，通過擁有的業(yè)主資源和話語權(quán)介入智慧社區(qū)改造工程。成為當(dāng)?shù)卣�、智慧社區(qū)改造方、街道和社區(qū)居民代表中的關(guān)鍵一環(huán)。在智慧路燈、智慧家居、智慧安保、智慧社區(qū)平臺(tái)等領(lǐng)域發(fā)揮作用，成為在管社群的樞紐。
2.大品牌和大平臺(tái)物業(yè)管理企業(yè)迎來爆發(fā)性行業(yè)機(jī)會(huì)。
大批品牌企業(yè)憑借其優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)輸出能力，在開拓物業(yè)市場、提高市場份額等方面的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)融合加劇，企業(yè)間兼并重組等經(jīng)濟(jì)行為持續(xù)進(jìn)行，優(yōu)勝劣汰競爭機(jī)制作用凸顯。 規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)，聚合企業(yè)成立發(fā)展聯(lián)盟，規(guī)模效益顯著增加，也將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。 比如，彩生活（1778.HK）2016年集團(tuán)由過往的內(nèi)生增長和并購擴(kuò)張的管理面積擴(kuò)張方式逐步轉(zhuǎn)型為內(nèi)生增長 擴(kuò)大管理面積和社區(qū)服務(wù)增強(qiáng)盈利能力的發(fā)展方式。截至2016年年末，集團(tuán)管理面積達(dá) 到395.1百萬平方米，管理或提供咨詢服務(wù)的社區(qū)數(shù)量2339個(gè)，同比增速分別為22.7%和16.9%。期內(nèi)集團(tuán)旗下開元國際擊敗了行業(yè)內(nèi)的諸多競爭對(duì)手，承接了萬達(dá)物業(yè)的住 宅部分的物業(yè)管理咨詢服務(wù)，證明了集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可進(jìn)一步增強(qiáng)。期內(nèi)集團(tuán)拓展了 小比例股權(quán)投資其他物業(yè)管理公司，同時(shí)對(duì)方接入“彩之云”平臺(tái)的擴(kuò)張模式，加速了 彩之云平臺(tái)的擴(kuò)張。而不須多讓的綠城服務(wù)[2869.HK]、中海物業(yè)[2669.HK]也都紛紛加大了對(duì)區(qū)域市場的整合、擴(kuò)編，通過其上市平臺(tái)對(duì)區(qū)域性的物業(yè)管理公司通過參控、收購、托管、咨詢等不同模式進(jìn)行了戰(zhàn)略擴(kuò)張和布局。
3. 圍繞社區(qū)構(gòu)筑社群，打造特色服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上線下的閉環(huán)。
如何將覆蓋到的物理社區(qū)業(yè)主，聚攏引流到物管平臺(tái)上，成為諸多物管平臺(tái)的挑戰(zhàn)。筆者比較看好結(jié)合不同社區(qū)特色推出的“差異化服務(wù)”。
一家在新三板掛牌的物管公司，與同行相比，公司堅(jiān)持以“酒店式物業(yè)服務(wù)”為特色，逐漸成為企業(yè)的核心競爭力。由于國內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，各區(qū)域發(fā)展不平衡，服務(wù)同質(zhì)化明顯，給公司采用差異化戰(zhàn)略迅速打開市場提供了外部條件。由于實(shí)施了獨(dú)特的“酒店式物業(yè)服務(wù)”競爭戰(zhàn)略，公司在同行業(yè)中獨(dú)樹一幟，受到了新老業(yè)主好評(píng)，使得公司能夠在當(dāng)?shù)匮杆僬碱I(lǐng)市場，樹立了的精湛品牌，構(gòu)筑了自己的核心壁壘。
還有這兩年頗受市場關(guān)注的萬科與深地鐵的聯(lián)姻，也給打造特色物業(yè)管理樹立了榜樣。深圳地鐵是國內(nèi)探索“軌道+物業(yè)”模式最成功、最市場化的軌道建設(shè)運(yùn)營商，目前運(yùn)營7條地鐵線265公里，預(yù)計(jì)2020年運(yùn)營10條地鐵線路，里程超過400公司，運(yùn)營線路將會(huì)向惠州和東莞延伸。萬科與深鐵的聯(lián)姻將共同拓展深圳以及深圳以外的城市。在核心城市土地供應(yīng)日益緊缺的背景下，軌交+物業(yè)等非常規(guī)拿地模式將是未來 后地產(chǎn)時(shí)代持續(xù)發(fā)展的制勝之寶。
在線上線下融合方面，物業(yè)服務(wù)、社區(qū)經(jīng)營、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的融合會(huì)讓區(qū)域性物管公司在市場競爭中爭得了一席之地。社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)通過線上線下互動(dòng)，不斷擴(kuò)大了業(yè)務(wù)的服務(wù)深度和寬度，增強(qiáng)了業(yè)主粘性，為社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，通過創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，形成生活照料、養(yǎng)生餐飲、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療體檢、娛樂等產(chǎn)品，整理失能型，失智型老人，為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。在這一領(lǐng)域，人工智能尤其是家居機(jī)器人，比如護(hù)理機(jī)器人產(chǎn)業(yè)與社區(qū)物管、社區(qū)業(yè)主、當(dāng)?shù)卣暮献骺臻g令人遐想無限。
4.組織建設(shè)是承載物管公司轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。
新技術(shù)、新模式、新鏈接給物業(yè)管理行業(yè)帶來很大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，但要抓住市場給予的機(jī)會(huì)，則需要物管公司做出機(jī)制、結(jié)構(gòu)、人員、文化的變革。如何圍繞著社區(qū)用戶的深層次需求和鏈接的業(yè)務(wù)接口，不斷完善組織管理架構(gòu)，改進(jìn)各種管理關(guān)系，體現(xiàn)“總部發(fā)揮智囊作用，區(qū)域負(fù)責(zé)市場開拓、產(chǎn)品和運(yùn)營，項(xiàng)目負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理”的服務(wù)模式。如何構(gòu)筑人才梯隊(duì)建設(shè)，給年輕人成長和發(fā)展更多的空間，如何強(qiáng)化內(nèi)部干部培養(yǎng)和提拔，注重培養(yǎng)職業(yè)化高、有活力、有干勁的和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理人，成為了各大物管公司亟待解決的關(guān)鍵，畢竟，硬件和技術(shù)的引進(jìn)靠資本可以快馬加鞭，但組織和團(tuán)隊(duì)的軟實(shí)力提升卻需日積月累和長期沉淀。
有一小孩很懶，什么事都要媽媽幫他做，有一天，懶孩子的媽媽要出遠(yuǎn)門，好幾天才能回來。媽媽臨走時(shí)烙了一張又厚又大的餅，餅中間是空的，她把餅套在孩子的脖子上，孩子餓了就可以吃到。過了幾天，媽媽回家后，看那張餅還掛孩子的脖上，只有靠近嘴邊的被吃掉一塊，懶孩子餓得沒有一點(diǎn)力氣啦。當(dāng)一些平臺(tái)想盡辦法讓消費(fèi)者變懶，通過懶人經(jīng)濟(jì)來拓展其商業(yè)生態(tài)時(shí)，作為社群居民的守護(hù)者，物管從業(yè)者應(yīng)該通過鏈接更多的技術(shù)、模式、智能來提升對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)，提高消費(fèi)場景的體驗(yàn)，讓消費(fèi)者越來越智慧，則可長期戰(zhàn)略分享消費(fèi)升級(jí)的紅利，畢竟我們和消費(fèi)者站在同一個(gè)屋檐下，不是嗎？
