如何做好城中村的物業(yè)管理工作已成為我們長(zhǎng)城物業(yè)管理的一個(gè)新課題。長(zhǎng)城物業(yè)根據(jù)對(duì)城中村物業(yè)管理工作的多年經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)城中村狀況的分析，對(duì)如何做好城中村的物業(yè)管理工作進(jìn)行了探討并提出相關(guān)建議。
一、城中村的狀況分析
(一)基礎(chǔ)設(shè)施不完善
城中村普遍存在的現(xiàn)象是規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，市政建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施的布局不合理，不能發(fā)揮其應(yīng)有的功能。
(二)環(huán)境衛(wèi)生狀況差
城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村整體規(guī)劃不良，后續(xù)管理不到位，路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，路面污水橫流、垃圾成堆，占道經(jīng)營(yíng)、車輛隨意擺放等現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，與現(xiàn)代城市形象格格不入。
(三)存在嚴(yán)重的社會(huì)治安問(wèn)題
城中村路口多，居住人員龐雜，外來(lái)流動(dòng)人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴(yán)重的治安問(wèn)題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財(cái)產(chǎn)的安全。
出現(xiàn)城中村這種狀況的根源，是由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理造成的。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地增值，外來(lái)人口急增，而政府對(duì)城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計(jì)不足，沒(méi)有及時(shí)拿出有效的規(guī)劃、管理措施，從而產(chǎn)生了這些問(wèn)題。城中村不論是從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等方面都與實(shí)施物業(yè)管理的規(guī)范住宅小區(qū)存在很大的差距。
二、長(zhǎng)城物業(yè)在城中村物業(yè)管理工作的實(shí)踐
我物業(yè)公司在多年住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于2016年正式接管了廣州一個(gè)城中村。從A、B、C、D四個(gè)區(qū)域，到村市場(chǎng)和村公園的接管，經(jīng)歷了初步摸底到全面實(shí)施管理的全過(guò)程。城中村總建筑面積16.5萬(wàn)平方米，房屋240棟，居住人口約15000人，其中外來(lái)流動(dòng)人口占了90%。通過(guò)實(shí)施全面物業(yè)管理，與原接管前相比有效地維護(hù)了小區(qū)社會(huì)治安秩序，改善了小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，小區(qū)發(fā)案率大幅下降，由原來(lái)的每月20多起到現(xiàn)在的不到5起;房屋的出租率由原來(lái)的不到80%到現(xiàn)在的99%以上，基本上無(wú)空置房;房屋租金增長(zhǎng)率在35%以上，兩房一廳的房子，原來(lái)租金為400元/月，現(xiàn)在可租到550元/月。2016年度，長(zhǎng)城物業(yè)所管理的城中村被評(píng)為街道城中村物業(yè)管理中典型。長(zhǎng)城物業(yè)認(rèn)為作為一個(gè)典型的城中村小區(qū)能夠通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理使小區(qū)的安全、衛(wèi)生等生活環(huán)境取得了巨大改善，與實(shí)施以下的相關(guān)物業(yè)管理工作密不可分。
(一)立足社區(qū)改造，扎實(shí)抓好基礎(chǔ)工作
社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善是城中村物業(yè)管理工作得以正常開(kāi)展的首要條件。根據(jù)城中村各個(gè)區(qū)域的具體情況，投入資金進(jìn)行先期整治，改造嚴(yán)重老化破舊的道路和地下排污管道8處，修復(fù)消火栓設(shè)備3處，設(shè)置道閘6個(gè)，封閉出入口4個(gè)，為推行物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
(二)采用封閉式管理，做好安全防范管理工作
安全有序的生活環(huán)境是社區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)的重要保障。對(duì)城中村采用封閉式管理，各崗位分3班倒24小時(shí)輪流值班。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行發(fā)卡登記制度，確保一車一卡通行;配置摩托車2部、自行車6部，建立巡邏隊(duì)制度，監(jiān)督盤查可疑情況;對(duì)消防設(shè)施的檢查實(shí)行簽到制度;對(duì)大件物品的搬運(yùn)采取業(yè)主確認(rèn)放行的辦法。接管的第一年，共抓獲小偷15人次，盜車團(tuán)伙1個(gè)，搶劫7起，配合公安機(jī)關(guān)抓獲犯罪嫌疑人40多人次，制止、處理斗毆事件5起，協(xié)調(diào)解決家庭糾紛、鄰里糾紛30多起，有效地維護(hù)了小區(qū)的安全秩序。
(三)從根本上落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生工作
環(huán)境衛(wèi)生管理是城中村物業(yè)管理中一項(xiàng)日常管理服務(wù)工作。僅在剛接管的第一個(gè)月，就清理沙井538個(gè)，清理殘留垃圾300多車。在工作中嚴(yán)格執(zhí)行衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度，對(duì)生活垃圾實(shí)行日產(chǎn)日清，防止衛(wèi)生死角出現(xiàn);對(duì)市場(chǎng)等公共場(chǎng)所實(shí)行定期沖洗、定期消殺、定期滅鼠的辦法，為居民創(chuàng)造干凈、整潔、有序的良好衛(wèi)生環(huán)境。
城中村引進(jìn)物業(yè)管理是一個(gè)新的課題，是適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代發(fā)展，提高社區(qū)居民的生活水平，完善社區(qū)功能，
總而言之，長(zhǎng)城物業(yè)在城中村實(shí)施物業(yè)管理的過(guò)程中，不但需要我們物業(yè)管理人的探索和實(shí)踐，更重要的是需要在政府和社會(huì)各界的支持下，把物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，為探索出適合當(dāng)前實(shí)際的城中村物業(yè)管理模式而共同努力。
